【房地产营销策划提案】佛山三水时代广场商业全案策划报告-234页-2007年

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内容摘要

目录 ◼ 宏观经济分析 ◼ 房地产市场研究 ◼ 项目分析 ◼ SWOT分析 ◼ 竞争市场分析 ◼ 项目开发内容建议 ◼ 财务或市场接受程度测试 宏观市场分析 (一)、广佛区域市场研究 1.相关市场状况分析 1.1 广佛宏观环境状况分析 1.1.1 广佛区域概况 • 广佛两市自然地域连为一体,均位于珠江三角洲 河网区的腹地。 • 行政区划上,广州市与佛山市相互接壤。 其中,花都区与三水区接壤,白云区、荔湾区、 芳村区与南海区接壤,番禺区与南海、顺德两区 接攘。 1.1.2 广佛交通状况 广佛两个城市之间交 通基础设施相互渗透,交 通路网直接连通,两个城 市之间交通基础设施的相 互渗透构成了两市经济融 合的空间基础。 1.1.3广佛经济发展 1.1.3.1广佛都市圈 1)名词解释:都市圈 都市圈是一种经济地理概念,是城市群(带)的一 种空间表现形式,是由核心城市(中心城市)及周 边大中小城市和地域共同组成的紧密的一体化区域。 都市圈最根本的优势就是可以实现资源优化。 都市圈以其高密度的城市和人口以及巨大的城市体 系规模区别于其他地区和其他城市类型。 具有如下特征: • 有一个或两个高能级的特大城市(中心、枢纽) • 大中小城市成圈层结构布局(等级规模合理) • 是联结国内、国际的枢纽,经济发达而强大,并 参与国际分工,融入国际经济体系 • 完善而综合的产业结构,并呈动态发展优化 • 密集的基础设施网络(如交通网、航空网等) 2)广佛都市圈总体定位 广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地 理中心及产业链条中心、行政管理中心,也 是未来泛珠三角的中心: • 广佛都市圈的发展方向为广东的核心都市圈 • 开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈 • 以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈 • 以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈 3)建设发展 • 2002年,广佛都市圈已初具规模,中心城市广州 市区人口达700万人,副中心佛山市区人口接近 100万。 • 2005年,广州GDP达到5300亿,佛山2400亿,两市 相加约7800亿。 • 近年来,广州和佛山经济发展很快,特别是佛山,年增 长超过20%,两市一年GDP增加将超过1000亿。 • 在全国综合实力前三位的城市中,广佛都市圈在面 积上将超过上海,在GDP上将超过北京,在人口上 将超过以上两个大城市(上海、北京)。 1.1.3.2 广佛经济一体化 广州和佛山在地理上相连、 产业上相关、生活上相依,文 珠三角区域 化同源。一体化大大强化广州 作为珠三角的中心和龙头的地 位,扩大中心城市的区域辐射 广佛都市圈 力, 广佛经济一体化的进程, 有利于有效整合和最大限度发 挥广佛经济互补优势,打造中 国最重要的制造业基地和服务 业的龙头,共同推动“泛珠三 角”成为最具活力和国际竞争 力的经济区域之一。 1.3.3“广—佛”大都市结构规划 通过广佛“都市区协 同发展”战略,融入“港 深—广佛—珠澳”的区域 整体空间发展,形成结构 有机的“马蹄状”大都市 带。基于“珠三角”新经 济转型的背景,构筑全球 性专业“经济板块”,从 而形成具有特色的“广— 佛”大都市区。 佛山宏观经济状况 1. 人口分布 佛山市常住人口560多万,户籍人口338.98万人,占 广东省4.3%的人口,其中禅城区常住人口占96万人,桂城 占21万人。 2. 交通状况 佛山市距广州,中山,江门,珠海,肇庆,东莞,清远等工商 业城市均在50公里以内(佛山至广州16公里),便于对外经济联 系。广港铁路横贯全市东西,经过佛山的公路干线包括:广海、 广珠、广佛高速公路、佛开高速公路和广深珠高速公路等。50多 条主要水道,近1000公里的通航里程和20多个口岸,交通运输四 通八达。 2006年底竣工的佛山“一环”城际快速干线,实现交 通建设“半小时交通圈”和“15分钟上高速路网”的规划目标。 另外,正在加快建设广佛地铁,将实现与广州地铁网及规划中的 珠三角城际快速轨道交通网连接。 3. 产业特征 近年来佛山重点引进和发展电子信息、新材料、生物医 药等高新技术产业,改造、提升、加强家用电器、陶瓷建材、 塑料五金、食品饮料、金属材料加工及制品等传统产业,培育 一批具有自主知识产权和较强国际竞争力的名牌产品,支持一 批科技型、品牌型的骨干企业发展壮大,引导中小企业向“专、 精、特、新”方向发展。走出一条科技含量高、经济效益好、 资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型 工业化道路。 4. 经济现状 4.1 GDP研究 2006年,佛山市生产总值2926.72亿元、增 长19.3%;按常住人口计算,人均生产总值 50207元(折合6276美元),增长18.2%; 2000~2005年佛山GDP比较: 年度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP(亿元) 948.37 1189.1 1328.5 1578.4 1918.0 9 5 9 4 2379.8 GDP增长率 11.30 % 13.20 13.40 17.40 18.30 19.20 % % % % % 注:上表GDP数据以2005年的《佛山市国民经济及社会发展公报》为准。 4. 经济现状 4.2 产业结构与GDP分析 国内生产总值分析表 年度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 国内生产总值 (亿元) 国内生产总值增 长 第一 产业 第二 产业 第三 产业 数值 增长 数值 增长 数值 增长 11.40% 12.80% 12.50% 385.39 433.54 478.03 11.50% 9.90% 12.10% 产业结构 6.9:52.8 :40.3 6.4:53 :40.6 6.1:53 .2:40. 7 957.2 1068.4 1175.9 2 1381.6 1653.7 2379 11.20% 11.10% 11.80% 16.10% 16.30% 19.2% 66.06 7.20% 68.54 4.90% 72.14 5.10% 82.31 0% 77.08 3.80% 83.43 5.4% 505.75 566.28 625.75 959.15 764.62 1437.79 20.9% 612.24 11.9% 5.6:55 .3:39. 1 21.10% 539.89 11.30% 25.8% 858.58 10.9% 5:58:3 3.5:60.4 7 :36.1 人均生产总值 (万元) 人均国内生产总 值增长 2.89 3.2 3.49 4.04 4.75 5.1 9.90% 10.00% 10.80% 14.70% 14.5% 10% 4. 经济现状 4.3 固定资产投资分析 佛山城市固定资产投资分析表 年度 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 国内生 产总值 全社会 固定资 产投资 房地产 开发投 资 增长率 增幅 增长率 增长率 增幅 33.4 % - 12.5 % 8.9% 33.8 % 0.4% 47.3 % 36.4 % 增长率 9.50% 增长率 增幅 - 3.60% 增长率 9.10% 5.90% 11.20 11.10 11.8 16.1 % 1.70% % - 0% 0% 0.70 4.30 0.10% % % 22.30 19.70 21.9 45.9 % 13.20 % - 0% 0% 2.20 24.0 % 2.60% % 0% 16.3 % 19.2 % 0.2% 2.9% 10.50 37.60 19.90 12.8 7.60 % - % 27.10 5.00% % % - 0% - % - 17.70 7.10 5.20 1.3% % % % 4. 经济现状 4.4 房地产开发投资分析 城市房地产开发投资数据分析表 年度 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 A.国内生产 总值 B.全社会固 定资产投资 C.房地产开 发投资 数值 833.79 957.2 1068.3 1175.9 6 2 1381.6 1653.7 2347 增长 率 9.50% 11.20% 11.10% 11.80% 16.10% 16.3% 19.2% 数值 162.7 198.96 238.2 290.43 423.69 565.4 756.42 B/A 20% 21% 22% 数值 43.83 60.32 72.34 C/B 27% 30% 30% 25% 81.6 28% 31% 87.83 21% 33.2% 33.8% 96.4 17% 141.99 18.7% 4. 经济现状 4.5 社会消费情况分析 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 社会消费品零售总额 303.82 337.55 374.85 419.8 473.19 542.19 634.47 社会消费品零售总额增长 率 10.1% 11.1% 11.1% 12% 12.7% 14.6% 17% 2001 2002 2003 2004 2005 年人均可支配收入(元/人、 年) 13600 13582 14827 16045 17424.2 年人均消费支出(元/人、年) 9768 10342 11264 12773.51 14213.5 年人均可支配收入增长 13.30% -0.10% 9.10% 8.20% 8.6% 年人均消费支出增长 7.40% 5.87% 8.90% 13.40% 14.1% 5.佛山市的城市规划发展综述 “大佛山”层面的战略定位: (1)以“产业集群”的战略来优化产业空间布局。 (2)以“社区建设”的战略来组织生活空间形态。 (3)以“绿色生态”的战略来安排开敞空间体系。 5.1佛山市的城市规划总体发展布局 区域发展战略:整体协调、错位发展 ⚫城市发展目标:建设产业强市、文化名城、现代化大城市 ⚫城市发展定位:制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市 ⚫空间形态:簇群模式、多级格局、组团城市 ⚫空间布局:绿色相间的组团城市 5.2城市规划现状与发展趋势 规划投入360亿元建造"四纵九横两环"交通网络。中国首个城 市之间的城际轨道交通工程广佛地铁计划上半年开始动工,建成 通车后,从广州市中心到佛山市中心区只需40分钟。未来五年, 佛山市将以提高城市综合竞争力为核心,以结构调整、资源整合 为主要任务,以体制创新、科技创新、扩大开放为动力,以提高 人民生活水平为目的,围绕建设广东省第三大城市这个目标,把 佛山建设成为产业强市、文化名城和现代化大城市。 5.3城市规划现状与发展趋势 佛山的城市规划现状与发展趋势主要表现在以下几点: 1)发展规划,引导经济社会向更高层次方向发展; 2)立足于四个重点,打造强产业; 3)加快城镇城市化进程,积极推进现代化大城市建设; 4)发挥部门的联动作用,营造“五星级”的服务环境。 5.4 商业市场分析 佛山在历史上就是重要的商贸中心,改革开放后,商贸业更 是蓬勃发展,现已形成遍布城乡、辐射国内外的多成份、多层次、 多渠道、多形式的商业流通网络。全市有批发、零售及餐饮业经 营户约10万户,各类专业市场400多家。市场兴旺,网点遍布,形 成了多种经济成份、多种经营形式和多种流通渠道并存的商贸流 通网络。大型商场主要有东方广场、百花广场、顺联广场、东建 世纪广场、兴华商场等。 1.1城市现研究 5.4.2 商业业态 近年来,佛山的超级市场、便民店、专卖店、仓储商店等异 军突起,蓬勃发展。由于这些企业大都以连锁形式经营,因而可以 统一采购,统一配货、统一管理,从而降低了成本,在价格上比 百货大店更具竞争力。据初步统计,佛山的超级市场、便民店、 专卖店及批零合一的量贩店超过350家,随着这种类型的零售企业 进一步发展、重新组合与连锁,它们必将成为佛山商业的新生力 军。另外,三资零售企业不断涌入佛山,对原有的大型综合性零 售商业形成了新一轮的冲击波。三资企业通过美化购物环境、革 新销售方式,优化服务,汇集世界名牌等方式,给消费者带来焕 然一新的感觉。 佛山市商场现存主要特点: 1)街铺为主,大型商场的数量不断上升; 2)绝大部分的商场都欠缺主题包装; 3)场内的经营无明显的功能分区; 4)档次均以中档为主。 佛山商业业态总体经营状况分析: 1)基本上是市场行为发展; 2)起步早,成长慢,规模小; 3)传统国营商业、民营企业 和外资企业三鼎分立 ; 4)注重短期回报,技术构成不高。 1.1.4经济状况 目前,佛山已经形成了多层次主流商业圈。祖庙商业圈是辐射 力最强的商业圈。自改革开放以来,佛山城区只形成了一个为生 产、金融、资讯等服务的商业集中地——祖庙路商业圈。但是, 经过近十年的发展,大佛山中心组团新城区的建设,广佛地铁的 进一步规划、建设,城南房地产业的飞速发展,大批的市民聚居 城南,消费力的集中,一方面对城南形成核心商圈提出了要求, 另一方面也形成了坚实的基础。所以说,在城南建设一个大型的 核心商业圈既是目前城南的发展所需,也是佛山城市发展趋势的 需要。 5.4.3 商圈分布 佛山打造“现代化大城市”,佛山正由中小城市向大中城市 迈进,佛山的经济也将蒸蒸日上,消费力逾加强劲,佛山商业面 临着一个前所未有的机遇。大城市的建设,佛山城市的影响力已 渐渐加强,外地商业零售巨头已对佛山商业的大蛋糕虎视眈眈, 纷纷进驻佛山中心城区或加紧部署佛山商圈计划,零售业的巨大 商机同时也带来商铺投资的巨大商业机遇,商铺投资渐成为一种 热门投资渠道。 5.4.3 商圈分布 目前佛山商业可以划成三大块:一是包 括升平、东方广场等在内的祖庙商业圈, 由于人流、消费辐射力等方面的原因,目 前其商业地位没人可以取代,旧城改造也 不可能全部移走,始终有一个消费需求存 在。像祖庙这类老商业区,其商业、文化 的配套较为完善,其生命力也较为持久。 二是以大沥、平洲、桂城等为中心的桂城 商业圈,目前形成以南海广场为中心,城 市广场、家天下齐头并进的局面,对佛山 中心组团东区形成很强的辐射。三是当前 最为惹人关注的以东建世纪广场、季华货 仓、玫瑰商业圈和丽日都会广场为中心的 城南商业 圈。城南商业圈有三个特点:一是密集的住宅区为商业发展提供消费人气; 二是居民群体消费能力强大;三是毗邻老城区,比老城区交通便利,已开 始威胁到祖庙商圈的中心商业地位。 房地产市场研究 1.1佛山市房地产市场发展趋势 “大佛山”整合之后,给佛山楼市带来了很好的发展机遇。 万科·金色家园、怡翠馨园、龙光·天湖郦都、雅居乐花园、 兰乔圣菲等高尚住宅已经给佛山人的居住观念带来了新的变 化。大佛山楼市融合,不但反映在市民跨区置业越来越多, 还反映在区域产品的市场细分。高中低档的市场产品在不同 区域有不同的存在,如禅城区城南和南海区桂城是中高档产 品的集中地,而罗村则以中低档产品为主流。 1.2 佛山市房地产市场发展概况数据表 年度 完成住宅投资(亿元) 成套住宅(万套) 1999 36.61 1.95 2000 9.52 26.43 2001 40.75 53.8 2002 53.16 51.19 2003 63.72 57.56 2004 69.4 59.2 房地产成交面积(万㎡) 429.54 399.59 353.76 464.11 606.88 553.14 2005 90.6 64.1 648.2 成交面积增长率(万㎡) 41.93% -6.97% -11.47% 31.19% 30.76% -8.86% 17.19% 房地产成交金额(亿元) 59.69 57.17 57.62 114.17 143.59 150.6 198.1 房地产成交单价(元/㎡) 1390 1431 1629 2460 2366 2723 3056.6 房地产成交单价增长率 6.74% 2.96% 13.84% 51.03% -3.82% 15.07% 12.6% 竣工面积(万㎡) 252.65 1778.42 240.77 384.5 362.33 421.4 521.8 市区人均居住面积(㎡) 16.37 17.02 17.84 29.41 34.52 39.5 当年的市场存量 -176.89 1378.83 -112.99 -79.61 -244.55 -263.3 43.6 -127 累计市场存量 38.46 1417.29 1304.3 1224.69 980.14 716.7 589 2.历年开发投资趋势 年度 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2033. 数值 782.56 9 957.2 833.7 1068. 36 1175 .92 A.国内生 增长 11.20 11.10 产总值 率 13.10% 9.50% % % 数值 149.15 162.7 6 238.2 198.9 B.全社会 固定资产 投资 B/A 19% 20% 21% 22% 数值 39.65 43.83 60.32 72.34 11.8 0% 290. 43 25% 81.6 1381. 6 1653.7 2 16.10 % 16.30% 20% 423.6 9 565.4 756.4 31% 34.10% 33.8 % 87.83 96.4 142.0 C.房地产 开发投资 C/B 27% 27% 30% 30% 28% 21% 17.00% 47.3 % 3.历年销售情况 3.1 2004-2006年2季度均价及户型面积变化趋势图 销售均价走向图2582.12701.142668.52722.73002.32996.72847.93056.693512.7132090500100015002000250030003500400004年1季度04年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度预售平均户型面积走势图12611610711410310710410812411602040608010012014004年1季度04年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度 3.2 2006年商品房销售统计 类别 区域 批准预售面积 (㎡) 批准预 售 套 数 实际预 售 套 数 成交套数 别墅 洋房 销售金额 (亿元) 交易均价(元/㎡) 别墅 洋房 均价升幅 (同比) 禅城区 545750.9 3111 3806 3806 18.1 \ 3965 5.50% 顺德区 766832.3 5572.9 6491 756 5735 32.17 6171 2860 10% 南海区 537978.9 5426 16083 16083 61.6 三水区 高明区 71730 659 886 886 1.20 152414 1376 1831 1832 2.09 小结 2074706.1 16145 29097 29097 115.16 \ \ \ \ 3842.6 22% 3300 6% 2116 16% 3216.7 11.9% 4.1 2007上半年房地产开发投资概况 (单位:亿元、%) 全市 禅城 南海 顺德 高明 三水 月份 投资额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 2月 3月 4月 5月 23.61 22.50 7.11 55.50 6.58 35.90 7.43 2.60 0.81 4.50 1.67 15.90 52.43 59.20 11.26 59.70 19.97 78.10 14.04 27.30 1.4 28.60 5.77 126.70 71.55 56.30 14.96 60.20 27.64 56.60 21.32 45.40 1.65 28.00 5.98 110.50 97.35 53.70 20.94 59.40 38.23 57.00 28.68 41.50 2.45 15.60 7.05 104.25 总计 244.94 51.83 54.27 59.16 92.42 59.19 71.47 34.34 6.31 19.68 20.47 99.15 4.2 2007上半年房地产开发投资变化及分布特征 2007年2-5月佛山各区房地产开发投资金额分布图南海38%顺德29%禅城22%高明3%三水8%禅城南海顺德高明三水2007年2-5月佛山及各区房地产开发投资金额一览图0204060801001202月3月4月5月月份(金额)全市禅城南海顺德高明三水 5. 佛山市房地产市场发展趋势 5.1历年销售情况 住宅销售面积季度走势图(单位:万㎡)199.11160.12194.04161.72215.1415016017018019020021022006年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度住宅销售均价季度走势图(单位:元/㎡)3418.83517.24118.54013.84341.8300035004000450006年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度 5.2 2007年上半年房地产销售情况 2007年1-6月南海区商品房交易情况变化图0500001000001500002000002500003000003500004000001月2月3月4月5月6月月份面积(平方米)4000.004200.004400.004600.004800.005000.005200.00均价(元/平方米)面积均价禅城区2007年上半年商品房交易套数与去年同期对比图020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月月份套数(套)2006年上半年2007年上半年禅城区2007年上半年商品房均价与去年同期对比图010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月月份均价(元)2006年上半年2007年上半年2007年南海区房地产交易面积及均价同比增长图154000015500001560000157000015800001590000160000006年上半年07年上半年面积(平方米)0500100015002000250030003500400045005000均价(元/平方米)面积均价 ※总结 根据以上的数据可以看出,2006年的佛山仍然处于一个 供不应求的房地产发展阶段,目前在推售的货量暂时还不能 满足绝大部分中低收入人群的需求,随着大交通网络的不断 完善,汽车消费的不断放量,佛山居民生活模式正在发生转 变——跨区置业,导致了禅城周边楼盘的消费也会有所增加, 但市区市场并不会被削弱。2007年佛山房地产的市场细分会 更加明显,同质化问题已引起业内的关注,产品前期定位意 识已越来越强,产品设计更注重人性化和舒适度。 (一)、罗村区域房地产发展现状分析 1.罗村整体规划布局分析 (1)城区规划布局日趋完善,成为佛山中心组团新住 区 罗村近年来有着长足的发展,工业、商贸都是飞跃 发展,罗村靠近禅城,交通方便,靠近325国道,是 广佛高速、佛开高速的交汇点,交通地理优越,交通通 畅也促进了物流业的发展。“都市拓展地,和谐新城区” 的全新总体定位,以“发展新型工业、商贸物流业以及 房地产为主导的中心组团和谐新城区”为定位,罗村确 定了“一轴三点,东西两翼发展”的战略,沿着“一轴 三点”,罗村的核心发展区由南向北发展,同时沿桂丹 路横向发展,逐渐与禅城、桂城融为一体。 (2)交通枢纽的完善,城区建设提 速 “六纵六横一环”的交通路网格 局的规划,北面接狮山组团、大沥组 团,南面接通佛山中心组团,东接广 州、西连丹灶,有效打通了与周边其 他镇街的交通经脉,使罗村成为佛山 中心组团的交通枢纽。 佛山大道以及桂丹路的改造、佛山 “一环”的建成,罗村的干道交通发 生了大变化,罗村与南海中心区、禅 城中心区以及镇街的时间距离大大缩 短,罗村逐渐从城市的郊区,演变成 城市的近郊,再向城市区域演变。 2.罗村房地产业发展分析 (1)整体定位为中心组团 新住区 在罗村的整体规划版图 中,已经确定了“一轴三点, 东西两翼发展”的战略,沿着 “一轴三点”,罗村的核心发 展区由南向北发展,同时沿桂 丹路做横向发展,这是罗村新 城的开发中心。 (2)房地产迅速发展,周边置业者追捧 在市政规划建设之下,罗村的房地产业正处在一个高速发展期, 从2007年开始,彻底改变过去以单体楼和小型楼盘为主力楼市的 状况。如时代地产着力打造的时代倾城、廖创兴集团拿下的城西地 王项目等。2007年上半年,随着芳菲苑的销售进入尾声,罗村楼 市进入真空期。 定位为中高档的国际 化大型综合型文化社区, 总建面达30万㎡的时代 倾城项目在10月份正式 开售,被认为是开启罗 村人居新时代的楼盘, 引起了禅桂很多处于中 等收入人群的购房者的 兴趣。 3.区域发展的前景及机遇 3.1区域产业现状分析 在区域的发展中,不能仅仅局限及着眼于现在,而是应该以 前瞻的视野和发展的观点来看待区域未来的发展。 (1)佛山大道区域商业功能相对单一 从目前佛山大道的产业现状来看,由于其作为过境公路的客 观现状,目前主要是以专业市场、汽车配件、餐饮酒店业为主,在 区域的综合功能上存在一定的局限,而且综合的商务氛围不足。 而在罗村整体规划定位与禅城接轨的发展趋势下,在区域的交通 网络、枢纽功能、区域服务功能等方面的提升,即标志着该城市、 该区域的经济发展的迅猛提速。 (2)区域呈现向商务功能转变的发展趋势 从佛山大道区域的发展趋势分析,在禅城及罗村区 域的产业融合的发展趋势下,该区域将凭借优越的区位 优势和基础优势,承接广佛中心城区城市功能的扩散与 转移,全力发展第三产业,提升产业档次。 在发展的方向上,将重点发展商贸业、物流业和房地产 业,形成以专业批发市场为特色,房地产和酒店商务服 务相配套的集群式产业体系,促进325国道佛山大道两旁 的企业进行重新整合,将其转变为专业市场和商住区, 加大对酒店业的建设,以满足未来经济发展服务的需求, 促进该地域尽快形成大商业的格局,商务服务及居住的 功能将进一步提升。 3.2区域房地产发展前景分析 ※区域居住的功能得到强化 在整体的区域定位得到 明确强化并已呈现迅猛发展的 现状下,罗村区域商品房将从 过去的相对空白,逐步走向居 住功能的强化。 ※大面积户型需求增大 罗村、谢边一带的专业市场的类型及档次不断丰富, 业内人士不断进驻,其中外来人员较多,绝大部分都是潜 在的购房客房,他们居住的品质要求较高,且大多喜好大 面积的户型。另一方面,由于罗村及临近的禅城城北片区 的房地产市场已处于一个“真空期”,所以投资潜力不容 忽视。 ※住宅的投资市场看好 禅城区作为“2+5”组团的过百万人口中心组团之 一,原本就以自住型房地产开发为主,缺少投资型产品, 再加上近年来外来人口大量涌入佛山市,令原本结构就失 衡的佛山二手房市场出现供需脱节,从而导致住宅租赁出 现巨大“市场空白”。 ※区域住宅产品稀缺,入市时机上佳 由于目前罗村房地产市场出现了一个“真空期”, 而人们购房的需求却在上升,故而此时期入市的优质产 品势必会激发人们购买的热情,创造最好的销售业绩。 小结: ※城市规划、配套的完善,交通的日渐方便,使 得罗村的房地产开发条件越来好; ※罗村现阶段处于房地产开发的“真空期”,地 产开发潜力大; ※产业集群的丰富及活跃也给增强了本地的购买; ※人居理念的增强也反映了人们对优质楼盘的需 求。 (二)、三水住宅市场状况分析 1. 三水区房地产营销环境分析 1.1 三水概况 1.1.1 地理位置和范围 三水区位于珠 江三角洲腹部,佛 山市西北部,地处 珠三角腹地,毗邻 珠三角大中城市群 及港澳地区。2003 年1月18日撤市设 区。 1.1.2行政区域、面积及人口特征分析 三水总面积874.22平方公里,其中 中心区包括云东海及江南区241公里。辖 有西南街道办事处,白坭、乐平、芦苞、 大塘镇和迳口华侨经济区。2005年末全 区总户数为123952户,户籍人口44万人, 三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多 万人,广东省著名侨乡。 1.1.3 交通与通讯——日趋完善的交通网络 促进经济高速发展 三水区内铁路、公路、水运立体 化交通运输网纵横交错、四通八达, 水陆空交通十分便利。 2005年,三水区确立了重点优化 东部和南部路网的交通发展思路,加 紧与经济发达地区的道路对接,今年 内,珠二环、三水二桥和南丰大道改 造将完工通车。珠外环、广贺、肇庆 至新机场等多条高速公路也将贯穿三 水区,三水将成为高速公路网最密集 地区之一。 市场分析: 随着珠二环、佛山“一环”等一批高速公路 以及一批区内公路的建成通车,三水区的区位、 交通、资源、生态等相对优势和后发优势将更 加凸显,投资竞争力将大大增强,可以说未来 五年是三水的战略机遇期、黄金发展期。 1.2三水区经济综述 1.2.1 三水工业根基扎实,发展迅速 三水区已经形成了以饮料、自动化机械、电子电器、 汽车零部件、纺织、化工为骨干的新型产业集群。目前, 全区拥有工业企业3000多家。 2005年三水区积极实施 “工业强区”战略,强势 推进园区建设和招商引资, 使全区国民经济保持持续、 快速、健康发展,经济实 现新跨越。 1.2.2 充分发挥自身优势利用外资,发展外向型经济 2003年~2006年9月,全区共引入项目877 个,其中投资额超亿元项目100个,世界500强企 业4个,中国500强企业6个。特别是马来西亚齐 力集团、日本JSR橡胶、德国司马化工等一批国外 知名企业的引入,使全区的产业结构继续得以优 化,经济发展质量进一步提升。 1.3 房地产开发社会需求分析 1.3.1 三水区国民经济状况——正处于良性快速发展状态 2000年至2005年国民经济生产总值图表(单位:亿元) 0100200300400500600200020012002200320042005工业产值国内生产总值人均国内生产总值第一产业第二产业第三产业 由上图分析可见,三水的工业产值自2000 年以来一直处于高速增长状态。国内生产总值 则是节节上升,比2004年增长了24.3%,增 幅创历年来最高。 由此可见,三水的经济正处于良性快速发 展的状态,且产业结构也日趋合理,相对于第 三产业的房地产市场开发来说,尚有较大的市 场增长空间。 1.3.2开发投资状况分析——开发趋势一直在缓步上升 根据上述对三水国民经济状况的分析可知,三 水区的经济基础和拉动经济增长的主导支柱是第 二产业,属于第三产业的房地产开发投资的增长 变化更多的是受到国家宏观经济政策和佛山市五 区整合后对三水的城市规划等问题的影响。 实际上,从2000年到2005年间,三水区的房 地产开发趋势一直在缓步上升,而在2004年有所 回落。 1.3.3 三水土地供应量分析 • 2006年推出的土地有:西南涌右岸地块、张边村 北面地块、云东海湖周边地块、中心区可开发成熟 地块等,合计约2300-2800亩; • 2007年推出的土地有:西南涌剩余地块(即广海 路东段工业区)、中心区可开发成熟地块、云东海 及云东湖周边地块等,合计约3300亩。 • 预计未来三年三水的土地推出面积约8000亩。 1.4居民收入及消费需求 1.4.1 居民消费需求状况走势分析——社会 消费品需求稳定增长 6年来三水区人民的社会消费品零售总额 年平均增长12.54%,与GDP增长情况基本 一致,虽然2003年与2002年相比较回落了 0.18%,但之后的二年逐年回升,社会消费 品需求呈现出稳定增长的发展态势。 1.4.2 居民收入状况分析——居住消费不断增加 居民收入稳步提高。2005年城市居民人均可支 配收入18430元,比上年增长9.2%;人均消费支 出12773.51元,增长13.4%。农民年人均纯收入 6930元,增长5.9%。居民消费价格总指数比上年 上涨2.7%,其中消费品价格上涨3.4%。 1.4.3 人民生活水平已达小康富裕水平 三水区域的职工城乡居民生活水平不断提高。 区以上在岗职工年平均工资16878元,比上年增 长9.3%;农村居民人均纯收入6544元,增长 6.6%。 2005年三水区的恩格尔系数33.5分析,三 水的职工生活水平已经达到富裕型,农民的生活 水平也到小康阶段。 2.三水区城市规划发展综述 2.1三水区的城市定位 三水现有城市发展格局面临着城市空间结构 难以适应未来快速发展、生活居住用地局促、 城市景观特色缺乏等问题。 故此,三水区在《佛山市城市发展概念规划》 的指引下,根据佛山市“2+5”组团城市发展的 战略,把三水区定位在:滨江型园林城市。 2.2 三水城市总体规划发展战略 西南组团中心区为重点,有计划分期推出西 南涌、荷花世界周边、云东海及湖区、江南新区 等地块,向西推动城市建设,逐步形成以中部为 核心,向两翼发展的城市格局。 根据已初步形成的西南组团城市规划建设总 体思路,未来三水将形成功能明确、突显特色的 四大片区,即中心城区、云东海片、江南新区和 工业园区。中心城区重点突出行政、文化,云东 海则突出休闲、娱乐,江南新区以高尚住宅为主, 工业园区侧重工业。 2.3三水区的城市规划总体发展布局 四大片区职能各有侧重,西南片区是三水区 的政治、经济和文化中心,着力发展商住以及大 型配套设施项目;云东海片区要在保护生态环境 的前提下,以云东海湖为核心,发展诸如旅游、 会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目; 江南片区的发展先以生态为主,通过规划控制手 段,适量地发展区域性的房地产项目;河口片区 将作为城市发展的次中心,将发展服务、商业、 居住、仓储、物流等。 云东海旅游经济区 69.38 km 中心区 7.3 km 江南新区 51.47 km 三水行政区域面 积874.22平方公 里。 中心区包括云东 海及江南新区 241平方公里。 西南涌两 岸 2.3.1 中心城区规划 中心区规划图 中心区规划用地面积 7.3平方公里,是城市现 有建城区与未来发展地 区的中心,其开发建设 将能完善城市功能,丰 富城市景观,拉动城市 向西发展,推动云东海 的开发建设,并引导江 南新区的开发建设,构 筑“一河两岸”的城市 形态。 2.3.2云东海旅游经济区 云东海中心区规划图 云东海旅游经济区总体规 划面积69.38平方公里, 其中云东海中心区面积约 18平方公里,是西南组团 中心区向北延伸的区域, 承担着旅游观光、休闲度 假、商务会议及高尚住宅 区的功能。 2.3.3 江南新区 江南新区总体规划图 江南新区总面积约51.47平 方公里,规划人口规模测算到 2010年区内城市人口达11.6 万。江南新区的性质定位为: 珠三角洲重要的休闲、旅游、 度假胜地,广佛都市圈的高尚 住区,区域性产业、物流基地 之一,佛山市西南组团的现代 化城市副中心,且具有原生独 特风貌的生态型城市综合区。 2.3.4 西南涌两岸 西南涌两岸规划 西南涌两岸地 段定位为三水 区一个高尚的 生活区,并将 “沿江发展, 亲水近水”作 为发展战略。 2.3.5 中心科技工业区 中心科技工业区总规划 三水中心科技工业区总规 划面积约216.96平方公里, 建设用地规模控制在82平方公 里,规划预测到2020年30- 45万人。 三水中心科技工业区的功 能定位:佛山国家高新技术产 业开发区分园之一,珠三角洲 重要工业产业基地之一,三水 区重要产业、体制和文化创新 园地,三水区示范性生态工业 园区。 3.三水区的房地产发展现状分析 3.1三水房地产市场现状及特点 西南组团中心区为重点,向西推动城市建设, 逐步形成以中部为核心,向两翼发展的城市格局。 根据已初步形成的西南组团城市规划建设总体思路, 未来三水将形成四大地产市场板块,四大板块功能 明确、特色突显,分别为:中心城区板块、沙头区 板块、云东海板块、江南新区板块。 新中心城区 由三水广场带动,逐步形成城中心高尚消费、 娱乐,是新兴的商住中心城区,该区深得年轻人 青睐。 近年经典楼盘有:绿湖城市花园、汇丰花园、 汇丰豪园、雅豪居等。正在开发的楼盘有,恒达 花园、嘉德大厦等。 旧城区 行政机关、文化教育系统云集,配套成熟。是 经典的教育强区,距离公务员、教师等目标消费 群工作地点近,该区也受到其他镇私营、个体老 板欢迎。该区形成有时间较长,配套成熟,但物 业素质较低,区域发展潜力较大。 过往经典楼盘有:御景华庭。该区域现时主要 在售楼盘就是东海蓝湾,且未来短时间内也没有 其他新的住宅项目。 沙头区域 新兴的居住生活区,配套齐全,生活便利, 与旧城区仅一河之隔,交通便利。自成一个小 岛,环境怡人,而且该区楼价相对较低,产品 选择范围较大,有单价较低,性价比较高的单 体商品房。 近年经典楼盘有:半江花园、海畔名苑、 成业汇景苑等。 云东海板块 新兴的高尚休闲、娱乐度假区,也是三水人心中 的高尚生活区。 利用云东海和森林公园的旅游生态资源,未来 云东海会出现多个大型别墅、洋房社区,有高尔夫球 场和五星级的酒店等高尚休闲配套。但由于距离中心 城区较远,交通也不是非常方便,加之这些楼盘的目 标客户也主要以外地客为主,所以在本地人心中买这 些楼盘远没有在中心城区买楼实在。 主要楼盘有千叶花园、山水庄园、丽日天鹅湖、 绿湖爱伦堡。 江南新区板块: 该区共有四千多亩的地块,是新开发的新 区,规划以高尚住宅为主(御江南)。 该区将来会出现学校、五星级酒店等配套, 由于该地地价较低,位置离城中心和云东海很 近,四面环水,也享有良好的生态环境。从发 挥该区最大优势,避开竞争劣势的角度看,估 计会以中偏高端产品中端价格入市。 总结分析: • 三水出现大规模上档次的楼盘,大型高端别墅项目集中在云 东海区域。 • 别墅和低层洋房产品集中2007年上市,打破2006年三水以 小高层和高层为主的单一市场。 • 至2007年10月底,随着中心区各大楼盘的售罄,目前中心 区供货主要集中在恒达花园与东海蓝湾两个楼盘。 • 随着品牌地产商的进驻,如三水雅居乐花园等大型居住项目 的开发,势必会对三水楼市的格局产生较大的影响。 • 园林环境风格以东南亚和欧式园林为主。 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.1三水区历年房地产销售情况 销售面积 (万㎡) 41.4 64.41 102.47 成交金额 (亿元) 8.2697 10.5139 16.2311 成交套数 (套) 3859 5665 10085 成交均价(元 /㎡) 1997 1632 1583 05年 04年 03年 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.2三水区2007年1-10月商品房销售情况 月份 套数 建筑总面积㎡ 套内总面积㎡ 总金额(元) 均价(元/㎡) 商品房销售情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 合计 165 150 409 385 411 414 793 678 588 744 21306.43 18825.08 49731.67 44952.1 51939.94 53168.28 80474.24 64098.81 49198.31 60585.56 18537.65 16026.87 43101.78 38508.4 44779.81 46019.75 68154.59 54897.83 41248.06 51677.74 67066206 61379290 186303494 157733946 191529052 202487933 330552607 235718135 219481329 224851870 4737 494280.42 422952.48 1877103862 3617.84 3829.77 4322.41 4096.09 4277.13 4400.02 4850.04 4293.76 5321.01 4351.04 4438.10 备注:成交均价以套内面积计算 (数据来源:三水建设与房产信息网) 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.1三水区2007年1-10月商品房销售情况 (数据来源:三水建设与房产信息网) 01000020000300004000050000600007000080000900001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月份成交面积(㎡)050000000100000000150000000200000000250000000300000000350000000成交金额(元)成交面积成交金额 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.1三水区2007年1-10月商品房销售情况 总结分析: 2007年1-10月三水 区商品房市场虽然成交情 况时升时跌,但总体上呈 现一个上升趋势,成交金 额与成交面积的变化趋势 都呈现一个正相关关系, 基本不会出现像广州、深 圳等一线城市“有价无市” 的情况,楼市泡沫还未形 成。 (数据来源:三水建设与房产信息网) 01002003004005006007008009001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月套数0100020003000400050006000均价(元/平方米)成交套数成交均价 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.2 三水区商品房成交单位的户型面积构成分布 总结分析: (数据来源:三水建设与房产信息网) 由于三水本地人对大面积的住宅情有独钟,所以市场上的 大面积户型相当受欢迎,所占比例也比较大,120㎡以上的就 占了40%左右。 三水区2007年1-10月份商品房销售面积分布图(按成交套数分布)80㎡以下8%160㎡以上7%120-160㎡19%80-120㎡36%80㎡以下80~120㎡120~160㎡160㎡以上三水区2007年1-10月份商品房销售面积分布图(按成交面积分布)80㎡以下8%160㎡以上21%120-160㎡29%80-120㎡42%80㎡以下80~120㎡120~160㎡160㎡以上 3.2三水区商品房销售状况分析: 3.2.2 三水区商品房成交单位的户型面积构成分布 总结分析: (数据来源:三水建设与房产信息网) 由于大面积户型的流行,故而在户型比例中,三房及三房 以上户型的比例相当之大,达到了90%左右。 三水区2007年1-7月商品房销售户型分布图(按成交面积分布)三房56%四房32%四房以上4%二房及以下8%二房及以下三房四房四房以上三水区2007年1-10月份商品房销售户型分布图(按套数分布)二房及以下12%三房60%四房26%四房以上2%二房及以下三房四房四房以上 总结分析: • 三水房地产市场泡沫还没形成,楼市潜力还很大, 楼市发展呈现稳步上升趋势。 • 普通住宅价格水平在4500元/㎡左右,与周边的禅 城、南海,乃至广州、深圳等城市对比价格优势尤 其明显。 • “大房”情结使得市场上面积在120㎡及120㎡以 上的三房或三房以上户型的单位成为炙手可热的 “香馍馍”。 3.3三水主要在售楼盘(洋房)分析: 3.3.1主要楼盘形象定位档次分布 嘉德大厦 成业汇景苑 海畔明苑 东海蓝湾 恒达花园 三水雅居乐花园 中端 中高端 高端 3.3.2 主要楼盘销售状况分析 纵观时下三水在售住宅市场(不包含别墅),我们 可以发现市场上的供货是极其紧缺的。其中,海畔名苑 最后一期已经售罄;成业汇景苑也接近卖完;云东海片 区的丽日天鹅湖的洋房也已经售罄,而绿湖·爱伦堡新 推出的洋房也只有很少的货量;最后,西南市区近期的 新货就主要集中在嘉德大厦和恒达花园两个楼盘,其中 嘉德大厦整个项目只有一共160多套的货量,项目将于 2007年11月份公开发售,这部分货量也将在短期内消 化,所以目前三水区市场上的货源就绝大多数集中在拥 有40幢17~40层电梯洋房的恒达花园了。 3.3.3 城区住宅开发状况分析 (1)成业·汇景苑3期 规模:项目位于西南街道沙头大道 ,是一个总占 地面积64191㎡的项目,共规划28栋住宅 楼宇,定位为绿色和谐高档居住社区。 开发理念: 该项目利用东南亚主题园林,酿造3000 ㎡大型生 态水幕架空层园林,引进来自热带各地名贵花草,乔木, 大型的水景喷泉 ,尽心构建绿色和谐生活社区。 产品及销售: 项目06年03月启动,现阶段推出为三期的7、 11、15、19栋单位 ,总供应量264套 。主力户型为 套内面积为90~119.7㎡的3房单位。均价为4100元 /㎡。 配套设施: 项目内建有中心喷泉、小区花园、儿童游乐设施、 美容园、便利店、精品店,外部配套银行、酒店、超 市、中学、小学。 开发: 全区总建筑面积10万㎡ ,以叠水、花坛、 草坪、灌木、乔木完美融合,构筑一个翠意盎然 的空间。 项目参照东南亚主题公园建筑风格,规划全 力打造异国风情的极致水景中心园林。小区在景 观区内设置三万多平方米 水景园林,通过中心园 林组团与辅助水景园林的有机结合,全力打造全 面多维园林景观体系。全部住宅楼宇均采用行列 式的规划,将它安排在小区的景观环境中 。 产品设计: 项目利用全面多维园林景观体系设计。 户户拥有入户花园、景观大阳台,主人套房特设弧 落地窗,间隔合理,适合当地人居的生活要求。 配套: 铺排与园林自己融合的架空层泛会所、羽毛球场、 健身中心、美容院、儿童乐团等配套。同时匠心打造 星级社区幼儿园。 (2)恒达花园 规模: 项目位于三水区西南街道13小区 ,紧邻三水 著名的购物广场——三水广场 。总占地面积15万 ㎡ ,总建筑面积约31万㎡ ,规划建造40栋17层 ~25层小高层及高层洋房。容积率为2.09。 开发理念: 项目定位为高尚住宅小区———低密度、高绿 化、高智能住宅电梯洋房社区。 项目06年11月正 式面市。在客户群体方面,作为中高端的产品,面 向高中等收入人群,如企业的高层领导,高级人才, 医生等 。 产品及销售: 产品类型丰富,首期开发约1500套单位。 产品设计为两梯三户和两梯四户,户型包括 110平方米(三房两厅)、150平方米以上( 四房两厅)、200平方米(五房两厅)。现主 推建筑面积为163.39~178.61㎡的四房单位 和206.27㎡的五房单位,均为临湖单位。项目 在07年06月08日发售。现在售为一期二部份单 位,均价为5000元/㎡,车位售价在 10.8~14.8万元/个之间。 发展: 恒达花园以打造三水第一品牌高尚住宅小区, 低密度、高绿化、高智能住宅电梯洋房社区为定位。 规划建有120~210 ㎡的高级洋房单位,共建 2330套。一期产品定于年底交楼。 产品设计: 项目是目前三水城区唯一的全电梯住宅项目,住宅单 位的套内面积由104至181平方米不等,以三房为主。利用 项目在地形变化的特点,筑造错落有致的水景园林,令园林 景观从立体层面进行展现,更具层次感,基本上做到户户有 景、步步换景,而且水体围绕,风水格局一流。 配套: 购物娱乐有三水广场、易初莲花、屈臣氏、西南公园、 明富昌体育馆,生活方面有德保市场、张边市场,小孩读书 可以选择西南四小、十一小学、西南四中、实验中学、西南 三中等,生活、教育配套一应俱全。 (3)嘉德大厦 规模: 项目位于西南镇三达路,建成25层高(包括5 层商业裙楼)的一幢单体楼 。 总供货量约160套。 开发理念: 项目定为高尚商住偻, 至力构造三水城中央地标 生活。 产品及销售: 项目在07年10月公开发售。产品户型为80~ 130㎡的三房单位。产品均价约4500元/㎡,一至 四楼为大型购物商场。 配套 : 附近有中小学、三水广场、张边市场、邮局、 医院,生活方便 (4)三水雅居乐花园 规模: 项目位于西南碧雅路与碧堤 路交界处 ,是一个总占地面积 270000平方米,总建筑面积约 590000平方米,绿地面积逾 100000平方米的项目。容积率 仅为1.8。 开发理念: 该项目在尊重原有自然水体 和地貌的基础上,充分发挥正南 北向的优势,规划上呈半围合组 团式格局,精心打造欧陆风情园 林水榭美景。 产品及销售: 项目首期由约150套面积从139平方米到340 平 方米的花园别墅精心构成。首期别墅产品预计将于 2007年年底公开发售。 产品设计: 产品拥有6米中空客厅,环邸独立花园,完美户 型布局,均采用座北向南排列。 配套: 项目内建有滨江广场、康体中心、篮球场、儿童 欢乐天地等。 (5)海畔名苑 规模: 项目位于西南街沙头大道四小区 ,整个项目占 地面积8万平方米,占地118亩,建筑面积20多 万平方米。致力打造三水江畔豪宅 。 开发理念: 该项目利用水共生的法式园林为主题 ,结合中 西建筑精髓,采用合而不围的整体格局, 搭配新古典的风格,成就三水标志 性尊尚府邸。 产品及销售: 项目以100~120平方米为主,一梯两户,人 车分流。项目于2005年11月公开发售,并于2007年9 月全部售罄。均价约4300元/平方米。 配套设施: 项目内建有豪华会所、下沉式音乐广场、儿童游 乐场、恒温泳池、商业街。实验小学及西南二中等著 名中、小学近在咫尺 ,生活吃穿住行一应俱全。 产品设计: 项目全力打造法式风情经典名宅,南北对流。超大 观景阳台,270度观景设计,拥揽南向江景,部分户型 还拥有6米超宽客厅。 配套: 社区内配有人工湖、豪华会所等设施,配套齐全 。 总结小结: • 三水城区上规模的洋房楼盘并不多,但有一定的 单体楼供应,同时由于近年来中心城区的开发, 释放一些二手楼出售,对新楼盘的成交带来一定 的影响。 • 随着三水社会经济的发展,中心城区的凝聚力会 不断增强,吸引各镇富裕阶层到西南置业安家。 • 综观三水商品房销售统计数据可知,约120平 方米的三房是最热销的。而其中又以有稀缺园 林景观或湖景的单位销售比较快。 • 在几个比较大的住宅楼盘销售中心了解到,洋 房成交业主中不少是广州、肇庆、佛山城区等 地的市民,优越的环境和产品质素凸现物业投 资价值。 • 随着交通路网建设的进一步完善,三水区 成为“广佛都市圈后花园”的趋势越来越 明显,1小时生活圈也在逐步形成。在广 佛都市圈日益融合的刺激下,三水区商品 房市场也在渐渐扩大。 (三)别墅市场分析 三水别墅市场分析(以云东海片区为中心) 本案 绿湖 爱伦堡 千叶花园 南 湖 丽日坚美 联社 体育公园 三水森林公园 三水中学 广东商学院 体育花园 山水庄园 丽日天鹅湖 云东海湖 (1)千叶花园 规模:规划占地1500亩,是度假和常住功能 兼 备的项目,容积率0.54,绿化率 高达80%,已开发5年,已开发面积 500亩。 开发理念:以“首席生态森林豪宅”开发理念 分期分组团开发各式异国风情别墅 和公寓洋房 产品及销售: 项目洋房建筑面积以110-130㎡的三房二厅二 卫单位为主,并有两房两厅79-85㎡、三房二厅、 四房两厅、复式等多种户型单位,06年年底推出牡 丹苑别墅组团60多套独立别墅,建筑面积305- 518㎡不等。而星湖苑别墅组团以206-237㎡和 328㎡的三层联排别墅组成,整个项目目前已经售 罄。 开发: 总体发展规划达1500亩。规划设计为为异国 风情别墅,公寓洋房。 千叶花园坐拥三水区景色优美的森林公园,总 体发展规划达1500亩,分多期规划建造各式异国 风情别墅800栋,公寓洋房1000户,规划常住人 口7000多人。 产品设计: 三期蕙兰苑以芭堤雅风情园林为题,1公里 长的湖滨休闲长廊,风情亭台,石雕景墙,浓郁掩 映,无处不在的“泰国芭堤雅”异国情调的经典 演绎。 三期蕙兰苑位于森林公园的半山,是名副其 实的"半山豪宅",蕙兰苑的设计还凝聚了欧洲美 学精髓及以人为本的建筑理念,所有住宅都是南 北坐向,其浓郁的艺术氛围建筑,高低错落的建筑 楼群,欧式塔型结构的顶端饰。 配套: 千叶花园整体绿化率达80%,让您如置身一 个天然的大氧吧,更有总面积达200多亩的多 个天然湖泊,加上古树、山泉、石景、水景、 果林等天然资源。 千叶花园开通私家路、专线市区巴士,各项 生活配套均已齐备,逐步成为一个集度假、休 闲、观光、养生于一体的高尚住宅社区。 (2)绿湖爱伦堡 规模:项目位于森林公园内,是一个占地1423亩的大规模项目, 定位为度假休闲常住形高档居住社区。 开发理念: 该项目利用天然的森林、湖泊资源,引用国际最时尚的湖居、 岛居生活理念 ,按照美国生态湖泊小镇 为蓝本设计。规划200亩 的天然湖泊,超低密度的 多层洋房与中心岛屿别墅 组团均以半岛形式临湖而 建。 产品及销售: 项目05年12月启动,首期开发5万㎡,以多层 洋房为主,户型面积110-150㎡,一期151套多层 洋房和7层带电梯洋房在06年12月推向市场。2007 年中开始推别墅产品。 配套设施: 项目旁建造一个五星级标准的绿湖爱伦堡度假酒 店、风情商业街、大型超市、社区医疗中心、公交车 站、国际双语教学幼儿园、渔人码头等,项目除了生 态环境良好外,配套高档次也是其重要的优势。 开发: 全区总建筑面积20多万平方米的超大手笔的 开发,以森林、湖泊、岛屿的自然风光和美国加 州风情小镇的完美融合。 项目以森林公园原生态风景为依托,参照纯 正南加州建筑风格,规划出尚岛公寓、山林洋房 和环岛别墅三大组团,户型产品更包含水岸、山 林、岛居、中庭、空中花园等丰富景观主题。 产品设计: 项目利用森林公园原有森林、湖泊资源,以时尚的 湖居生活理念、按照美国生态湖泊小镇为蓝本设计。 洋房与别墅临湖而建,实现家家依湖而居,户户私 家码头的独特卖点。 配套: 标志性的钟楼、廊桥等“爱伦堡十景”,居住无 处不风光;私家水岸游艇码头,沿湖岸线散布的水岸 休闲会馆,浪漫风情的加州商业步行街,五星级标准 爱伦堡酒店,国际级双语幼儿园。 (3)丽日天鹅湖 规模: 项目位于云东海经济开发区的中心区域,该区域以 三江汇流及媲美杭州西湖的珠三角第一大湖云东海湖 (9000亩水体面积)为独特美景,生态资源良好,盘内 拥有湖光山色。占地1400亩,拥有10个大小不一天然 岛屿、32万㎡连绵水系, 平均容积率0.41,绿化 率高达65%,平均建筑 密度在12.6%以下。 开发理念: 项目定位为大型高尚生态别墅社区,以“山水 之上,岛岸生活”为核心营销推广主题。建设工程 于05年12启动,06年年底正式面市。在客户群体 方面,作为高端的产品,面向大佛山、广州以及肇 庆等区域高端群体销售。 产品及销售: 产品类型丰富,有水岸独立别墅、半山观湖 别墅、临湖双拼别墅、山景独园别墅、联排别 墅、情景洋房等,是常住和度假功能兼备的楼 盘。首期开发约11万㎡,洋房户型面积130- 150㎡,联排别墅户型面积220㎡、独立别墅面 积250-480㎡。项目在07年1月26日发售,情 景洋房现已售罄。(别墅均价:联排别墅9000元 /㎡,独栋别墅12000元/㎡)。 发展: 三水丽日天鹅湖以“南中国首席群岛别墅”、 引领山水群岛别墅之颠为定位。规划建有水岸独立 别墅、半山观湖别墅、临湖双拼别墅、山景独园别 墅、联排别墅、情景洋房等尊尚生态住宅。 独立别墅面积分别有250㎡、280㎡、330㎡、 350㎡、400㎡、480㎡。 分三期开发,三水丽日天鹅湖一期产品于2007 年1月26号推出。 产品设计: 项目的规划以及单体设计都是由美国WY国际 设计顾问公司以人文主义的山水高尚住宅区为概念, 规划打造成为高端群岛别墅社区。 配套: 配有湖畔会所、泳池、网球场、蓝球场、缓跑 径、水上高尔夫、餐厅、百货超市等众多康体娱乐 设施及高规格的幼儿园,五星级酒店近在咫尺。 (4)山水庄园 规模: 项目位于云东海经济开发区的中心区内,紧 邻丽日天鹅湖,占地900亩,总建面积约20万㎡, 综合容积率0.4(住宅容积率仅为0.35)。 开发理念: 项目定为华南地区高档别墅社区“别墅之上是庄 园”,携手洲际酒店集团联手打造面积达40000㎡ 的古堡式五星级酒店,至力建造三水标杆性建筑 产品及销售: 在06年5月启动,首期开发约6万㎡,以坡地建 筑、异国风情的西班牙、意大利建设风格独栋别墅 为主。独立别墅户型面积有342㎡-880㎡,别墅全 部为二层半设计,项目在07年1月26日公开发售。 一线临湖别墅13000元/㎡,二排别墅10000/ ㎡,三排以外别墅7000-8000元/㎡。 发展: 整个项目总投资约为10亿元,计划分三年三期 完成。第一期工程在2006年年底完成。 山水庄园于2006年5月12日启动,首期开发 约6万平方米,以坡地建筑、异国风情的西班牙、 意大利建设风格的联排、独栋别墅为主,整个庄 园共338套独立别墅。 产品设计: 首期开发约6万平方米,以坡地建筑、异国风情 的西班牙、意大利建设风格的独栋别墅,共128套。 配套 : 包括了旅游度假山庄、区域性生态房地产、主题 公园等内容,三水荷花世界、千叶花园、丽日天鹅 湖、山水庄园、洲际酒店集团酒店项目等内容都属 该范围内。 项目将配套占地100亩的五星级古堡酒店作为 生活的基本配套。 总结分析: • 与三水城区的项目有很大的不同,云东海板块的 高端楼盘将是以三水为核心消费层,以大佛山乃 至整个珠三角地区为辐射消费群,这样才能满足 整个板块的需求,山水庄园和丽日天鹅湖的实际 销售情况也反映了这样的特征。 • 山水庄园首期的大部分业主是三水本土的成功人 士,其次广州来的业主占了30%,而周边四会等 地的业主也占了相当一部分。 • 云东海环境优美但是配套暂不完善,区内高端 产品面世的时间都比较集中,当本项目推出市 场的时候,区内的配套已日渐成熟、居住氛围 更加明显。 • 从早期的绿茵山庄、千叶花园到后期的丽 日·天鹅湖、山水庄园与绿湖·爱伦堡,其产品 中别墅部分都将客户群锁定在珠三角地区。 • 在几大别墅销售中心了解到,别墅成交业 主中不少是广州、肇庆、深圳等地的市民, 优越的居住环境是他们的首选。 • 随着交通路网建设的进一步完善,三水区 成为“广佛都市圈后花园”的趋势越来越 明显,1小时生活圈也在逐步形成。在广 佛都市圈日益融合的刺激下,三水区别墅 市场也在渐渐扩大。 佛山别墅楼盘总览 区间市场别墅项目产品系统比较分析 1 佛山市别墅项目的总体评价 由于佛山别墅项目开发比较集中在 2002~2006年之间,所以现在佛山的别墅 市场也呈现了货量丰富、货源多样的景象。 (1)目前佛山热销的别墅类型有: ①靠山型:天安鸿基花园、香格里拉花园、三水千 叶花园、山水庄园、丽日天鹅湖 ②亲水型:上述各项目均有天然或人造水景 ③大户型:君领世纪、半岛碧桂园、穆天子山庄、山 水庄园、丽日天鹅湖、雅居乐雍景豪园 ④大花园:祈福南湾半岛、半岛碧桂园、穆天子山庄、 山水庄园 (2)依照地域划分为三个区间,五个组团: 西部区间: 西南组团:三水千叶花园、丽日天鹅湖、山水庄园、绿湖爱伦堡 西江组团:高明碧桂园、七星山庄、皇朝比华利山庄(规划中) 南海区间: 狮山-小塘组团:穆天子山庄、祁福南湾半岛、天晟海琴湾、名都 畔山 美墅 黄岐-盐步-大沥-松岗组团:天安鸿基花园、香格里拉花园、万科四季 花城、雅居乐雍景豪园、班芙温泉小镇、南海碧桂园 顺德区间: 乐从-龙江-九江组团:佛山奥园、君领世纪、佛奥棕榈园、半岛 碧桂 园 这些别墅的主要客户是:佛山南海、顺德的私营企业主及 部分广州高收入人士。 区间市场别墅项目产品系统的定性比较分析 (1)西部区间 • 早期园林规划相对粗放,欠精细 • 主力户型一般为高厅平层(跃层)200~400㎡ 内,立面设计相对落后 • 区内配套设施较少 • 物业管理公司多为发展商自行组建 • 周边城市化配备较少 在2006年三水区加入的绿湖爱伦堡、丽日天 鹅湖、山水庄园别墅项目,打破西部区间别墅的 原有特征,不仅产品素质得到很大的提高,而且 绝大部分产品定位高端。坡地别墅、湖岛别墅、 庄园别墅等产品丰富多样,湖岸水景、生态园林 等景观达到极至。主力别墅面积在300-500㎡, 区内配套更完善,物业管理更高层次。 (2)南海区间 • 各自有个性鲜明的项目特色 • 园林规划、建筑设计自成特色 • 户型创新性较强、变化多,大部分项目独立 别墅主力户型在400㎡左右,联排别墅主力 户型约在200~280㎡ • 普遍项目物业管理水平专业、经验丰富 • 区内配套设施完善,部分品牌发展商更做到 细致入微 • 周边城市配备齐全 (3)顺德区间 • 主力户型一般为高厅平层(跃层),偏向 300㎡以上 • 建筑面积与花园面积配比一般在1:1以上, 超大花园。 • 大部分采用中央空调 • 区内配套设施齐备 • 周边城市配备齐全 • 交通方便 总结分析: 三个区间的别墅消费都自有不同的典型特 征。但同时共同之处在于别墅选址都会在于选 取对自己较有利的地方,如有当地产业支柱、 有天然环境等等。 价格区间划分 按照目前市场上销售别墅价格高低,大致分以下几个区间: • 中端市场(经济型别墅): 均价7000元/㎡以下包括:高明碧桂园、七星山庄、三水千 叶花园(联排) • 中偏高市场(中高档别墅): 均价7000—9000元/㎡左右包括:半岛碧桂园、祈福南湾 半岛、班芙温泉小镇、山水庄园、丽日天鹅湖、千叶花园 (独栋) • 高端市场(高档别墅): 均价在9000—13000或以上包括:天安鸿基花园、香格里 拉花园、万科四季花城、雅居乐雍景豪园、穆天子山庄、佛 山奥园、君领世纪、佛山棕榈园 1 中端市场:经济型别墅 总结分析:中端别墅项目现时主要分布在三水(只限 2006年前销售的别墅项目,2007年云东海 的别墅项目将走向佛山高端别墅市场)和高 明,由于两地位于佛山的西和北,经济发展 远不如其它三区,房地产业在整个大佛山内 发展较慢,处于刚起步阶段,所以别墅项目 的售价也要接近当地收入的水平,但别墅项 目的自然条件并不比其它三区差,早期发展 商会将项目定位在这个档次进入市场。 2 中偏高端市场 总结分析:中高端别墅项目都拥有一定较大的规 模,无论从占地面积或自然资源、交 通上都占有极大的优势,而且发展商 具有相当的知名度,选址也在当地有 较强的经济实力镇区,购买者有着极 强的针对性,往往有个别项目是走 “高质中价”的路线进入市场。 3高端市场:高档别墅 总结分析:高端别墅项目最多的是靠选址、发展商品牌和高 素质的产品作为占领市场的重要工具,每一个项 目都具有较强的个性和特点,如:香格里拉,它 拥有的是无可复制的自然园林山水(佛山八景之 一---南国桃园),而且邻近南海钢材重镇---大 沥,网罗众多钢材私企老板作为业主;佛山奥园, 它旁边有顺德文化公园,自已有“奥斯陆湖”, 又座落在乐从与陈村之间,顺德支柱产业“三家 一花”已拥其二,再加上发展商的品牌效应,热 销高价正是理所当然。 三水别墅市场 三水别墅的发展历程较迟,早期的绿湖山庄、 叠翠山庄规模都较小。从2000年千叶花园的出现, 三水别墅市场开始走向规模化发展。三水别墅主要 集中在森林公园内,属中档别墅楼盘。随着三水总 体城市规划建设,四大片区将以房地产开发为主, 云东海片区将打造区域的生态形房地产,中高档别 墅将主要集中在此区域。 三水别墅竞争划分 三水别墅楼盘项目有千叶花园、丽日天鹅湖、 绿湖爱伦堡、山水庄园,除千叶花园已开发3年以 外,其余3个项目均在06年下半年推出市场。4个 别墅项目同属云东海片区,生态资源丰原,青山绿 水自然环境优美,旅游度假型别墅项目。目标客户 将吸引珠三角地区和海外华桥外。 三水现时别墅市场分析 三水别墅项目不仅产品素质得到很大

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