【房地产营销策划提案】芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报-49PPT-2008年

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内容摘要

芙蓉嘉苑项目营销策划及整合 推广方案提报 拓天之作 自然为之 前言: 本报告只是思路部分,有待项目组进 一步的分析和讨论。所有推广思路都 是在整个地产市场的宏观环境和项目 所处的微观小环境下得出的,主要包 括: 市场分析 竞争对手分析 项目形象定位 阶段营销主题及建议 整合推广 08年1-2月房地产开发经营数据分析 ◼ 全国土地购置、开发面积增幅有所回升。 ◼ 1-2月份,土地购置面积(反映新增土地供应指标)为3270.31万平方米,同比增幅34.7%;土 地开发面积(反映存量土地供应指标)为3133.2万平方米,同比增长20.2%。 ◼ 房地产开发投资额增长稳定,商品房销售额同比增幅下降。 ◼ 1-2月份,全国完成房地产开发投资额2373.72亿元,同比增长32.9%,增幅较上月上升了2.5 个百分点;完成商品房销售额2154.75亿元,同比减少4.1%。 ◼ 商品房竣工面积增幅有所回升,销售面积增幅继续下滑,销售均价仍然高位运行。 ◼ ◼ 1-2月份,全国商品房竣工面积4381.65万平方米,同比增长31.6%;全国商品房销售面积 5144.15万平方米,同比减少4.2%。销售面积与竣工面积比为1.17,较上月的1.31有一定的回 落。 1-2月份,全国商品房销售均价4189元/平方米,同比增长0.09%。其中,商品住宅均价为3938 元/平方米,同比分别增长2.97%,商铺6476元/平方米,同比减少10.5%;写字楼销售均价 8152元/平方米,同比减少了8.91%。 (以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写,全部数据来源均为 中国房地产指数系统) 数量增长,销售量有所减少! 08年上高地产政策 1、2008年年度计划指标:商品住房10万平方米、经济适用住房2.0万平方米、 廉租住房2480平方米 2、逐步改善其他住房困难群体的居住条件 政策利好! 直接竞争对手 帝景豪庭 帝景豪庭 开发商:北京通产江西同利实业有限公司 项目地址:上高大道芙蓉路旁 规模:占地约92亩,总建筑面积约12万平方米 物业类型:19栋多层,7栋花园洋房,86-143平方米 价格:1800左右 推广语:上高上品 至尊至荣 品质筑家 至真至诚 帝景基本信息(优势): 1、庭内配套完善:幼儿园、双语小学、儿童游乐区、专属巴士、精品商业街满 足业主对购物、娱乐、休闲、健身、的各类需求。 2、巨大落地窗,阳光户型,保证所有房间的通透采光。 3、生态森林园林,水景高档社区。 4、天然龙形地貌,龙脉之地,引水入城,集纳风水。 5、引进先进物业管理系统,提供细致物业管理服务。 6、50%园林绿化率,独特下沉式广场规划,艺术喷泉、女神雕塑、文化长廊景 观遍布。 7、一支独秀,傲距东方。 结论一:相对来说,规模大 结论二:配套好、景观优、户型好 是对手更是借势对象 1、帝景豪庭项目无论从配套设计、户型布局、宣传推广、 景观特色、方位等各方面都比本项目要优越。当一支独秀 变为两虎相争时,就有了对比。这为本项目的切入提供了 很好的有利因素。 2、另外,本项目与帝景豪庭相隔不远,其所有设施配套等 可以成为本项目的后盾配套。 3、这一偏远地区经帝景豪庭的大范围推广,已形成一定品 牌度,本项目只需巧妙借势,即可达到事半功倍的效果。 本项目浏览 本项目位于帝景豪庭上方,背靠镜山景区,处于 芙蓉路左侧。项目对面的帝景豪庭和镜山景区对 面配套设施一应俱全。 ——将“繁华与繁华之间”的宁静社区,围 合而成。 芙蓉嘉苑本项目基本信息: 开发商:日升房地产开发有限公司 建筑形态:高层和多层 价位:1300-1500(中等价位) 楼盘定位:安逸、休闲 建筑特征:整个建筑模型呈L形,底下一层为商铺,周边为 即将拆迁的贫民区,背靠镜山风景区,有专项公交车直达。 项目劣势 1. 基本配套比较缺乏 2. 生活成本比较高 3. 周边贫民区拆迁问题暂无确定,影响项目形象 4. 项目缺少水环境,景观点缺乏 5. 项目对面楼盘宣传攻势大,本区域尚处于空白 6. 地形位置不是很好 项目优势 本项目开发商为本地开发商,值得托付和信赖 引进专业物管,提供优化无忧服务 此区域属于上高城市发展高新区,未来的政治、金融、生态中心,升值无 限 背靠镜山风景区,万亩生态环境,风景无限美好 临靠实验中学,教育设施完善 城市规划所向地,未来城市繁华中心 专向公交车直达项目所在地,交通十分方便 本区域处于交通要道口,是往南昌方向所必经的出城与进城的黄金交接处 与隔壁楼盘相比,本项目价位十分优越,性价比非常高 9. 10. 五星级酒店佐临其内,尽享舒适服务 11. 高层和多层建筑形态,满足消费者多项选择 12. 所有户型采用最大化采光通透系统,确保户户明亮舒适 13. 项目对面为帝景豪庭,配套极为完善,间隔不远,可划为本项目的配套范 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 围 芙蓉嘉苑四大亮点 建筑特征 物业管理 芙蓉嘉苑 高性价 万亩景区 建筑特征—— 上高高新区现代简约建筑风格,户型设计多样化 (时尚、流行、大气) 物业管理—— 引进知名物业管理机构,联手本土开发商 提供全方位无忧物管服务 高性价—— 项目由本土开发商担任 为客户提供最优质、最优惠的房源 万亩景区—— 项目背靠万亩境山风景区,成为项目森林氧巴 空气环境指数极为优越 其他辅助元素: 项目直接竞争对手帝景豪庭在广告推广、配套设 施、景区规划等各方面都在大范围、深强度的宣 传,在一定程度上将本区域逐渐炒热,也带动了 本区域的市场关注度。芙蓉嘉苑可借势传播,巧 借竞争对手传播之风,进行错位传播。 项目宏观突破口: 项目前向帝景豪庭繁华区,中间为镜山景区, 镜山景区另一面为县中心繁华区。 繁华与繁华之间的休闲区 ——芙蓉嘉苑 项目定位 价格定位: 开盘价格定位为1300,1500均价,价格随 着项目进程逐渐递加,营造旺销态势。 ——本价位在上高地区属于中等价位,性价 比极高,随着宣传造势的加大,价位逐渐 拉升。 市场定位: 项目SLOGEN: ——尽享安逸,不失繁华 ——繁华中的安逸家 ——休闲从安逸出发 消费群定位 有一种人鄙视富翁,但又向往财富 有一种人讨厌炫耀,但又孤芳自赏 有一种人清高、跋扈,但又追求品位 有一种人收入中等,但却以过上上等人生活为傲 有一种人喜欢表现自己,在社会中有一定的地位,但却从不张扬 ——这种人叫“尚我” 派 尚我派自画像: 我渴望有一所房子,可以安逸的活着,不至于让 我被工作累死。没事的时候可以和老婆孩子一起 逛逛街,爬爬山。 财富是通天的桥,我不摈弃,但也不膜拜。花我 的财富,过我的生活,这是我喜欢的一种方式。 当然,不能让我苦着,我要在咖啡的芳香中将自 我融化,更要在咫尺的繁华间将自我绽放。 我,无拘无束;我;离城市不远;我,住在安逸 之家。也许我心所向往的万花世界依然很遥远, 但此生足够。 尚者,不卑也 尚者,惟美好是也 尚者,具财富于无惧 尚者,自信、拼搏、奋进之人 尚己者,最懂自己之需,自绝不言尚 最终形象定位 芙蓉嘉苑推广语 ——上高一品现代简约社区 安逸、休闲、自然的家园…… 时尚、简约、流行的居所… 在“尚筑”以一种自我格调生活……… “尚筑”,是尚者的至选,因尚而 更加唯美,更加流行! 芙蓉嘉苑卖点集合 ◼ 现代化:以时尚\大气的现代建筑风格著称,以最大化阳光房 立市,成就上高一品现代住宅历史性突破 ◼ 景致化:仰仗万亩氧巴森林景区,借景入区,与芙蓉嘉苑构成 谐和一体 ◼ 新城化:上高又一政治\金融繁华区, 未来新新城区重点发 展区域 万亩谐和绿色森林景致,成就优越居住环境的 尚筑空间 空气清新 绿海无边 简约化时尚建筑风情,高性价比的 尚筑空间 低投入 高享受 全方位物管贴心服务的 尚筑空间 舒适享受 自在居家 繁华与安逸分秒切换的 尚筑空间 小隐安逸 大放繁华 城市规划重点区域,明日次中心的 尚筑空间 高度决定视野 案名解释 芙蓉嘉苑——“芙蓉,莲华也。”喜欢温暖湿润的 气候,喜阳光,适应性较强。与本项目性格特征 极为符合,暗指美好、清新、雅致的项目环境; 另外,项目位于芙蓉路上,借势帝景豪庭,将芙 蓉路推广出去。“嘉”,家也。“苑”,花园。 芙蓉嘉苑,清新雅致的家园,与本案的客户群性 格不谋而合,响亮、上口、典雅、脱俗,有文化 底蕴。 阶段营销建议 工程节点: 08年7月 08年8月 08年9月 项目围墙, 售楼处包装 VI导示系统 开始完善 清水房 完毕 08年11月 08年12月 外立全 部到位 封顶,推售 推广节奏: 什么是尚筑空间? 现代人追求什么样的居住生活理念? 芙蓉嘉苑与尚筑 现代化、时尚化、景致化的芙蓉嘉苑 尚筑就在芙蓉嘉苑 销售节点: 08年7月 08年9月 来电客户积累 来访客户积累 08年11月 VIP卡认购 08年12月 公开发售 营销主题递进 尚筑空间概念导入 项目形象导入 项目卖点提炼 什么是尚筑空间? 本土开发商增强信心形象 森林景区资源 尚筑与人群切合 高新区政府规划导向 现代风格\阳光户型独特 概念导入 08年7-9月 尚筑空间支撑元素 优越物管服务 本项目特点 尚筑生活潮流 积累认筹 08年9-12月 开盘强销 08年12-09年1月 概念导入期 08年7月-9月 营销目标:导入尚筑生活概念,树立开发商品牌形象 广告:加大户外广告投入,与竞争对手采取争峰相对的推广政策 1、广告主题:尚筑生活理念,本土开发商形象 2、尚筑唯一性社区 硬件和工程支持: 1、项目围墙外立面和售楼处包装完成 2、导示系统完成 销售手段: 1、售楼部开始接受客户咨询 2、推出项目四大主推卖点 3、通过其他途径积累客户资源,并通知客户 积累认筹期08年9-12月 营销目标:持续树立品牌形象,将芙蓉嘉苑与尚筑巧妙融合, 积蓄客户资源 广告:户外为主,媒体为辅 1、户外广告主题:尚筑空间概念与芙蓉嘉苑品牌卖点契合 2、报纸广告:开始接受咨询登记,VIP认购开始 硬件支撑: 1、售楼中心开放 2、预售许可证取得 3、项目内外包装完成 销售手段: 1、销售中心接受客户认购 2、利用媒体发布会(或产品推介会)推广尚筑居住空间卖点,提高销售 量 3、营销人员电话通知积累客户来访、认购 开盘预势期08年11月-12月 营销目标:营造开盘期间的火热气氛,点燃开盘旺销之火 广告:活动体验+户外+媒体 1、户外广告主题:清水房、外观走访体验 2、报纸广告:尚筑就在芙蓉嘉苑、热销信息发布、认筹数量公布 硬件支撑: 1、清水房完毕 2、示范房开放 3、建筑材料展示 销售手段: 1、提供优惠折扣 2、短信发布销售信息 3、邀约客户现场走访了解项目 整合推广篇 推广目标: 1、树立芙蓉嘉苑时尚、雅致、潮流的形象特征 2、提高芙蓉嘉苑楼盘档次,打造上高时尚现代 建筑风格第一盘 精准入市—— “现代、时尚之选”,“雅致、品位之居”,再也没 有一个这样适合这群人的楼盘。 一个繁华与隐逸的休身之所 尚筑 安逸 家苑 LOGO THANKS!

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