2019成都市房地产市场半年总结及展望

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内容摘要

—— 2019年成都房地产市场半年总结及展望 —— 【CRIC研究】政策高压,房企战略分化,不疾不徐,长线长投 本报告数据统计口径 a. 数据来源 c. 商品房数据  CRIC中国房地产决策咨询系统  供应数据即当期新增预售的量;  成交量统计口径为实际网签数据;  住宅和商办数据范围为一圈层+二圈层+三圈层; b. 土地数据 d. 统计范围  土地供应即可用于当期交易的量  土地成交即当期出让成功的量  统计范围一圈层/二圈层/三圈层;  统计类别仅包含纯住宅、住兼商、纯商业、商 兼住性质用地,(商业不包括商服、教育、医 疗、加油加气站、娱乐康体等用地);  一圈层(主城区)指锦江区、成华区、武侯区、金牛区、 青羊区、高新区;  二圈层(近郊区)指新都、郫都、温江、双流、龙泉、 天府新区;  三圈层(远郊区)指彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、 蒲江、新津、青白江、金堂; Part.1 宏观环境 宏观经济环境 经济总体平稳运行,稳增长为年度总体目标,高新、天府表现抢眼 2019年以来,成都市主要经济指标运行在合理区间,总体平稳、好于预期,实现了良好开局。截止一季度,成都市地区生产总值同比增长8.0%, 增速分别高于全国和四川省1.6、0.2个百分点; 高新区1季度GDP持续领先,达431.2亿元;天府新区及青白江区增速明显,分别为10%及11.1% 成都GDP走势 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2015年 2016年 2017年 2018年 GDP(亿元) 10801.2 12170 13889.39 15342.77 实际增速(%) 7.9% 7.7% 8.1% 8% 数据来源:成都市统计公报 8.2% 8.1% 8.0% 7.9% 7.8% 7.7% 7.6% 7.5% 2019年1季 度 3550 8% 序号 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 地区 大成都 高新区 金牛区 龙泉驿区 青羊区 武侯区 锦江区 成华区 新都区 双流区 郫都区 温江区 青白江区 简阳市 天府新区 金堂县 彭州市 新津县 都江堰市 邛崃市 崇州市 大邑县 蒲江县 2019年1季度 2018年1季度 实际增速(%) 3350.1 431.2 290.2 281.52 278.6 262.1 254.4 225.7 182.32 174.68 136 131.24 116.34 116.3 102.1 88.9 87.9 81.4 74.89 71.7 68.5 57.91 33.4 3193.3 383.4 258.7 252.8 248.59 235 230.1 202.2 163.44 154.61 122 118.03 103.8 105.15 88.9 79.8 79.5 73.3 67.83 64.09 61.1 51.95 30.14 8% 8.8% 7.4% 8.6% 7.6% 7.3% 7.3% 8.5% 8.1% 9.3% 7.9% 8.0% 10.0% 8.3% 11.1% 8.5% 8.0% 8.5% 7.2% 9.0% 8.7% 8.8% 8.4% 宏观经济环境-产业 除强调农业产业外,成都持续加大对新兴产业、金融、科技等产业扶持 区域 全国 成都 成都 成都 执行政策 主要内容 《19年1号文件》又称《中共中央国务院关于坚持农业 从人才、要素、资金、落地四个方面加大对农村发展的支持力度,推动农业农村优先发展。 “完善落实农业农村优先发展的顶层设计,抓紧 农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》 研究出台指导意见和具体实施办法” 《加快完善成都市产业功能区投融资服务体系的若干政 策措施》 要创新产业功能区片区综合开发模式,大力推动以环境为导向的一体化区域经济发展模式(EOD)与以交通为导向的城市综合开发模式 (TOD)等具备商业价值的开发模式,通盘考虑项目投资回报与企业投入产出,用好用活公园等运营权,供排水、环保等相关经营权,广告 投放、商业地产开发等经营性资源,加大对项目的财政补贴、税收优惠等综合政策支持,将项目自身开发利益融入产业功能区整体价值,促 进外溢效益内部化,实现项目总体资金平衡、现金流稳定持续。 《2019年成都市产业功能区建设工作要点》 明确将产业功能区建设成为推动经济高质量发展、创造高品质生活和建设人城境业和谐统一公园城市的重要载体,从提升能级、搭建平台培 育生态、优化配套、建设“总部成都”等方面进行了具体部署。今年产业功能区将加快推进一大批重大项目,全力推进933个产业功能区产业 化项目建设,加快建设707个产业功能区配套项目,定期组织产业功能区重大项目集中开工。 《成都市促进五大高端成长型产业发展的若干专项政策》 该《政策》分总则、推进优势要素向五大产业聚集、页岩气产业专项政策、节能环保装备产业专项政策、信息安全产业专项政策、航空与燃 (成办函〔2016〕5号) 机产业专项政策、新能源汽车产业专项政策、附则8章44条(各项补贴,补助) 高新区 《成都高新区进一步深化创新创业发展的若干政策》 对投资500万元以上的大企业技术创新中心,按投资额5%一次性项目扶持,对技术性收入首次突破2000万元的给50万元奖励 高新区 《关于深化产业培育实现高质量发展若干政策意见》 提出进一步深化产业培育机制,加快构建以种子期雏鹰企业、瞪羚企业、独角兽企业、平台生态型龙头企业为重点的企业梯度培育体系。政 策设立100亿元新经济创投基金,重点对上述企业进行市场化投融资扶持;每年设立2亿元新经济应用场景专项资金,对经评定的新产品新技 术,最高给予200万元补贴;每年设立5000万元业界共治专项资金,支持企业集群发展;对“蓉归派”“学院派”“创客派”“海归派”等 创新创业人才提供“三五”支持。 1. 支持科技型企业承担国家重大专项、重大科技成果转化,支持大规模集成电路、激光光电、互联网、信息安全、云计算和大数据、新医药、 天府新区 《天府新区加快主导产业发展的若干政策》 都市现代农业等领域重大产业化项目 《武侯区关于实施产业立区战略若干政策意见》 2. 支持建设公共技术服务平台,给予最高300万元一次性补贴,支持央企在区内建设研发机构,最高给1000万元支持 1.鼓励现代金融业发展;2.鼓励文创和都市休闲旅游业发展;3.鼓励大健康产业发展;4.鼓励都市工业;5.鼓励现代商务贸易发展;6.鼓励科 技研发服务业;7.鼓励新兴房地产业发展 《金牛区促进北斗+产业发展若干政策》 要设立50亿元的金牛区“北斗+”产业发展基金,充分发挥科技金融对产业发展的支撑作用。 《成都市金牛区加快金融业聚集发展的若干政策》 该政策将银行业类、证券类、保险类、准金融及新兴金融类企业,均纳入扶持对象范围,基本覆盖了国内现有金融机构类别 《青羊区促进主导产业高质量发展的若干支持政策(试 行)》 1.支持新增市场主体;2.支持培育市场主体;3.支持降低开办成本;4.支持金融商务及文化类重大项目; 武侯区 金牛区 金牛区 青羊区 郫都区 《关于印发成都市郫都区重点产业发展扶持政策的通知》 1.扶持电子信息产业发展;2.扶持食品饮料产业发展;3.扶持研发设计、信息服务产业; 温江区 《成都市温江区促进产业发展若干政策》 对10家企业、34个生物医药健康项目给予不同政策补贴 龙泉驿区 《成都经济技术开发区招商引资扶持政策及实施细则汇 适用于汽车和智能装备为主导的先进制造业(包括航 空航天、电子信息、新材料、医药健康等)以及汽车研发、试验、 检测、租赁等汽车全 编》 产业链各个环节和相关生产性服务业的各项奖励及支持政策 科研,军事装备,地标建筑、金融、 基建、教育基地 科研、光电半导体、生物医药、装 备制造、商业配套、产业园区、人 才公寓、交通枢纽 航天、动力、旅游、生物医药 城市配套 科技制造、研发、数据、太阳能、 医疗 汽车零配件、科技制造业、生态 旅游 城市配套、新能源 智慧科技、商贸物流、 精密仪器、电子信息、医疗器械、 食品 74 58 41 49 57 47 46 44 高新区(含 生物城、空 港新城) 彭州 锦江区 双流区 3 4 5 6 7 龙泉驿区 8 9 成华区 青白江 10 郫都区 11 金牛区 12 新都区 1.天府国际机场配套;2.北京星空年代共建“一带一路”高通量宽带卫星产业基地(一期);3.比克新能源研究院及动力电池生产基地; 4. 成都城投集团简州新城智联新能源汽车产业园标准化厂房项目;5.简阳市西南国际旅游集散中心;6.简阳市成都建工总部绿色建材及装 配式构件一体化项目 1.成都天府新区中海超高层(一带一路)大厦;2.天府国际会议中心(中国西部博览城二期项目);3.天府国际旅游度假区一期;4.紫光芯城; 5.国家成都农业科技中心(创新核心区一期);6.独角兽岛启动区;7.成都科学城生态水环境工程 1.成都高新区京东方第6代低温多晶硅/有源矩阵有机发光二极体生产线 ;2.成都高新区新川创新科技园基础设施 ;3.中国科学院光电技术 研究所科学园区;4.成都市陆肖站TOD示范项目 1.彭州市航空动力产业园(一期);2.彭州市新绿色现代中药高科技产业化基地;3.成都国际医药港 1.成都天府绿道;2.四川大学华西第二医院锦江院区二期工程 1.双流区芯谷;2.双流区澜至科技智慧信息研发及产业基地;3.双流区成都国际航空动力产业项目;4.双流区高效晶体硅异质结太阳能电池 项目;5.紫光成都集成电路基地(一期) 1.成都龙泉山城市森林公园旅游环线;2.成都市行政学院站TOD项目;3.龙泉驿区中信昊园全球汽车创意网络中心项目 1.青白江区巨石玻璃纤维智能制造基地;2.青白江区钼新材料先进制造(出口)基地;3.青白江区综保区现代物流和跨境贸易项目 1.成华区中车产业城 ;2.成华区太阳能新能源应用项目;3.成都市自然博物馆 1.郫都区新润食品生产及研发中心;2.成都产业集团电子信息产业标准化厂房项目 22 15 11 4 2 18 6 3 11 4 宏观经济环境-产业 900余个产业项目同时落地,以简阳、天府新区及高新区为主要着力点,全面高速发展 序号 区域 产业个数 主要产业 重点项目 典型项目 1 简阳市 95 航空、生态旅游、绿色家居、新能 源科技、航空、基建 2 天府新区 76 43 4 42 科技研发、装备制造、家居、物流、 8 城市配套、地理、体育运动 1.成都西部地理信息科技产业项目;2.成都中铁轨道交通高科技产业项目 ;3.成都市韦家碾站TOD项目 1.新都区安博国际物流港;2.成都文旅集团新都高新技术产业园区标准化厂房项目;3.中国航发四川燃气涡轮研发中心 13 金堂县 41 环保材料、城市配套、旅游 38 14 武侯区 34 15 温江区 31 16 大邑县 31 17 邛崃 29 18 新津县 26 19 蒲江县 26 20 崇州 24 21 青羊区 22 都江堰 20 23 多区域协作 18 科技研发、医疗服务 生物医药科技、健康养老 度假养老,装备制造 科技研发、城市配套 城市配套、科技研发 智能终端、旅游度假 智能研发、家居制造、旅游度假 总部经济,城市配套 旅游、城市配套 城市配套 9 3 7 2 11 5 1 4 1 1 3 数据来源:官方网络公示资料 1.成都金堂中节能环保材料项目;2. 金堂县美好智能装配式建筑绿色产业示范基地 ;3.四川西南航空职业学院航空教育及文化产业项目 1.转化医学国家重大科技基础设施(四川)项目 ;2.四川大学华西医院转化医学综合楼 1.温江区科伦生物医药产业基地;2.温江区景泽生物产业基地;3.温江区泰康之家蜀园养老产业项目 1.成都安仁世界文博小镇;2.大邑西菱动力凸轮轴生产项目 1.邛崃市融捷新能源电池总装项目;2.邛崃市云南城投成都超硅半导体生产基地 1.新津县银隆成都新能源产业园一期;2.天府农博园 蒲江产业新城配套基础设施 1.崇州市三郎国际旅游度假区;2.圣沅中国青城国际颐养中心 ;3.成都润恒农副产品冷链加工与电商物流产业园 1.青羊区东和省人艺改造项目;2.青羊区摸底河流域综合治理工程 1.成都万达文化旅游城 1.成都轨道交通续建项目;2.成都市三环路扩能提升工程;3.成都公众无线网络服务平台 宏观经济环境-重大产业项目进展 重大产业以智慧科技、生物健康为主,多已开工建设 区域 高新区 高新区 高新区 成华区 武侯区 项目 类型 目标 京东方健康产业园 智慧健康产业 重点发展再生医学、智慧医疗、医用材料等产业 进度 2018年,数字医学中心已开工建设;2019年, 健康产业园系列项目将启动实施 成都金融城文化中心(成都美 术馆) 金融城文化中心 促进城南文化产业发展升级、完善区域商务配套功能的同时助力成都市西部金融中心建 设 空港新城云锦天府 新经济 为打造航空枢纽经济新极核 中车产业园 转化医学国家重大科技基础设 施(四川) 文创产业 科技研发 将建设包括国际顶级音乐大师品牌集结地、打通泛娱乐产业的联动营销平台、综合商学 研游一体化的产业社区 我国首个生物治疗转化医学国家重大科技基础设施 2018年11月开工 2018年9月开工 2018年8月开工 2018年1月开工 天府新区 独角兽岛 尖端科技,独角兽 企业聚集平台 作为国内首个独角兽企业聚集平台、全球首个以独角兽企业孵化和培育为主的产业载体, 将以新经济应用场景构建为目标,以独角兽企业引进培育为根本,着力建设长江经济带 乃至“一带一路”最具标识度、最具带动力的新经济聚集区。 2019年6月启动区已经完成主楼钢结构施工的 4/5,项目总体建设进度已完成40%。 天府新区 紫光芯城 光电集成 填补成都乃至四川在集成电路产业存储芯片等细分领域的缺失,推动成都电子信息产业 加速向全球产业链、价值链高端跨越 天府新区 海康威视成都科技园 智慧科技 面向多个国家和地区提供综合安防、智慧业务与大数据服务。 2019年4月开工 2019年3月开工 紫光IC国际城对成都从“芯”到“云”的高科技产业生态圈建设将起到重要的示范和引 2018年,紫光项目已开工建设;2019年,项目 双流区 成都紫光集成电路制造基地 半导体产业 领作用 龙泉驿区 中德智能网联汽车四川试验基 地 智能汽车产业 构建未来汽车、未来生活、未来城市融合发展的国际示范区 龙泉驿区 部氢能汽车产业园 智能汽车产业 打造中国一流、成都首个氢能产城综合体标杆 新都区 安博国际物流港 物流商贸 温江区 科伦生物医药产业基地 生物医药 项目将着力打造集聚蓉欧贸易、物流电商展示交易配送一体化、智能物流配送、物流区 域总部、绿色轻加工等一体的示范性园区。 生物技术药物产业基地旨在建成覆盖生物技术药物发现、研发、技术转化到生产的全产 业链平台,开发涵盖肿瘤、自身免疫疾病、高血脂及眼科用药等重大疾病领域的生物技 进入主体施工阶段。 2019年4月开工 2019年4月开工 2019年5月建设完成 2016年11月开工, 2019年3月开工 青白江 区巨石玻璃纤维智能制造基地 智能制造 青白江 区综保区现代物流和跨境贸易 项目 仓储,贸易 数据来源:官方网络公示资料 术药物产品集群 吸引上下游相关产业 主要建设为服务跨境电商和一般进出口贸易的标准化仓储设施及保税展示交易平台,结 构形式为钢结构工业厂房 2019年6月中标,暂未开工 宏观经济环境-重大城市配套项目进展 基建配套全方位发力,以提升城市功能及形象为目标 区域 一环内 锦江区 高新区 项目 天府锦城 天府绿道 陆肖总站TOD 类型 旅游 旅游 TOD 高新区 新川创新科技园基础设施 基础配建 天府新区 中海一带一路大厦 地标建筑 将以塑造“公园城市”历史街坊为目标,打造高品质生活场景和旅游消费场景, 2019年,将继续深化“八街九坊十景”的实施方案,启动建设寻香道、 目标 进度 实现文商旅融合发展 景观提升 综合交通枢纽综合体 加速新川科技园成熟 建成国内第一高楼 文殊坊、华兴街特色街区等项目 2019年1月,工作推进会,至2019年6月开工建设绿道1200公里 2019年3月开工建设 道路基本联通,教育医疗相继落位 2018年6月完成蓝图绘制,2019年12月开工建设 天府新区 天府国际会议中心 会议中心 成都第一座国家级会客厅,也是目前中国最大的主会场 2019年4月即将封顶 金牛区 金牛区 凤凰山体验公园 韦家碾站TOD项目 运动赛事 TOD 金牛区 金牛区何家堰综合体项目 社区综合体 打造国际型运动主会场 综合交通枢纽综合体 社区商业服务综合体集“菜篮子”、社区配套、医疗、养老等民生服务新型业 态于一体,满足周边市民一站式生活需求,构建“社区小万达”。 双流区 天府国际保税商业中心 商贸 打造升级版体验式全球产品贸易中心 2018年12月开工,2019年6月内场区域地下室施工 暂未开工 2019年1月开工 2019年2月规划调整 龙泉驿区 龙泉驿区 新津 简阳 简阳 龙泉山城市森林公园旅游环 线 旅游 成都皇冠湖“大运会”体育 运动赛事 中心建设工程 四川省骨科医院天府新区医 院 天府国际机场 “东进”区域高快速路网工 程 医疗 机场 高速 数据来源:官方网络公示资料 将串联起龙泉山城市森林公园的10个游憩单元,实现“五环合一”:城市漫游 生活体验环、大区域联系环、产业驱动环、康旅悠闲环、生态体验环 2019年2月龙泉山城市森林公园旅游环线重要节点工程——位于淮州新 城九龙滩电站下游的淮州沱江特大桥正加紧施工,预计到2019年年底前, 龙泉山城市森林公园计划建成旅游环线50公里 打造国际型运动主会场 2018年10月开工;2019年6月完成主体结构封顶 是四川省和成都市的十大卫生民生工程,充分蕴含了大健康理念,将成为中医 药“一带一路”新的起航点 2019年6月项目启动 打造成为西部地区新一轮开发开放的重大标志性工程 2018年,“神鸟”外形的航站楼廊道已具雏形,飞行区、航站区和工作 区三大核心工程建设正在全面推进,ITC项目已主体封顶;2019年,机 场主体工程及配套工程将继续抓紧施工,力争到2020年基本建成并尽快 投入使用 互通直连天府国际机场,形成航空枢纽周边集疏运体系 2019年,将继续加快实施“东进”区域高快速路相关工程。 宏观政策环境 “房住不炒、因城施策”主基调未变,持续“稳地价、稳房价、稳预期” 2019年上半年宏观政策: •1.4中国人民银行决定下调 金融机构存款准备金率1个 百分点。1.15和1.25分别 下调0.5个百分点。 1月 4月 •国管公积金政策从4月15日起开始调整, 住房公积金贷款将“认房又认贷”,二 套房首付比例不低于六成。 •制定实施2019年住宅用地“五类”调控 目标:消化周期在36个月以上的,应停 止供地;36-18个月的,要适当减少供 地;18-12个月的,维持供地持平水平; 12-6个月的,要增加供地;6个月以下 的,要显著增加并加快供地。 •4月,住建部明确将房地产长效机制考核 目标落实到年度、季度甚至月度,并对 一季度房价、地价波动幅度较大的城市 进行了预警提示。 •5月,住建部对近3月新建 商品住宅、二手住宅价格 指数累计涨幅较大的佛 山、苏州、大连、南宁4个 城市进行了预警提示。 5月 宏观政策环境 “一城一策”的差异化政策松紧有度,整体以收紧为主 放松 中山:未暂停向港 澳台同胞、华侨出 售一手房 青岛:暂停执行 《青岛市高新区商 品房公证摇号售房 规则》 上海:多家银行下调首 套房房贷利率 佛山:非限购区房产, 最高贷款成数开放为8 成 合肥:对于首套房贷款 已结清的买家,在购买 二套房时仍执行首套利 率 南京:部分银行下调首 套房房贷利率 上海:坚持房地产市场 调控目标不动摇,着力 稳市场、稳房价、稳预 期 北京:个别银行首套房 贷款利率下调上浮5%; 部分银行首套房贷款利 率回归主流利率水平 菏泽:农民购买首套商品房 享受每平方米300元的优 惠。首付不超过30%,贷款 利率为0.9-1.25倍 2019年 1月 2月 3月 4月 海口:新落户家庭 限购1套 暂停向企 事业单位出售商品 房 福建:实施“一城 一策”方案 稳定 房价地价 杭州、宁波:将研 究制订“一城一 策”方案 长沙:认真落实“6.25” 调控政策,“反炒房”攻 坚战取得阶段性胜利。配 套出台公证摇号销售、刚 需优先选房、鼓励推广全 装修等一揽子政策 成都:根据公积金 贷款住房套数的认 定标准 收紧 成都:严格“认房认贷”标 准、调整了逾期记录应用、 放宽了贷款年限的计算。 武汉:对市场波动大、未 能完成调控目标的区进行 约谈问责 南京:《南京坚持房价稳 控政策不动摇》 山东:济南、青岛要科学制 定“一城一策”实施方案。 天津:本地工作一年以上, 且为家庭首套住房;同时首 付不低于总价60%,贷款最 高限额40万元 石家庄:自2019年4月1 日起,全市范围内统一 暂停发放住房公积金异 地贷款 长沙:对个人购买家庭 第二套改善性住房,按 4%的税率征收契税。 青岛:停止执行“首付 款比例不低于房屋总价 款的20%”政策 辽宁:非本地户籍市区 限购1套新建商品住宅 成都: 6月27日土拍熔断政策重启; 6月28日预告地块出现现房销售要 求; 成都政府响应国家“一城一策”政 策,制定楼市新规则,严控楼市风险 5月 苏州:苏州工业园区 全域、苏州高新区部 分重点区域新房限售 3年,二手房限售5年 6月 徐州:组合贷的额度最高 不超过所购商品住房总价 的70%,存量房(二手 房)首次贷款不超过总房 价的60%;组合贷的比例 最高不超过公布的住房公 积金最高比例,且首付加 组合贷款总额不高于房款 总额 西安:一是市外迁入户籍,需落户满1年或缴 满1年社保;二是非本市户籍居民且在限购区 内无住房的,需提供5年以上社保证明才可购 买1套房;三是将临潼纳入限购区范围 小结 经济平稳乐观 高精尖产业聚集,促进城市快速提档升级 坚持“一城一策”,多城市政策以收紧为主 Part.2 土地市场 土地市场走势 整体供求持续下滑,下半程止跌回暖,调控基调以稳为主 2019年上半年供应土地8640.68亩,同环比分别下跌28.74% 、23.71% ;成交土地7392.24亩,同环比分别下跌30.04%、27.83%。 据克而瑞数据监测显示,今年上半年土地供求延续下滑趋势,相比去年同期有一定下降。今年1月-4月,土地市场供需逐步回落见底;4月之后优 质地块供应增加,房企拿地转积极,土地成交量开始回升。 6月27日,土拍规则升级,熔断机制回归;6月28日,出让方案中首次要求宗地上7层及以上的住宅楼栋,成品住宅比例达100%,并要求现房销 售,体现了政府对稳地价、稳房价、稳预期的决心。 成都市半年度土地供需走势 成都市月度土地供需走势图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2500 2000 1500 1000 500 0 供应面积(亩) 成交面积(亩) 供应面积(亩) 成交面积(亩) 1901 1902 1903 1904 1905 1906 数据来源:CRIC 、成都市公共资源交易服务中心 土地市场热度 优质地块刺激房企拿地态度转积极,溢价率回升 据克而瑞数据监测显示,19年上半年土地市场整体流拍率为19.42%,继续延续微涨趋势,其中6月流拍率陡增,多因热门地块因故终止所 致,并非实际意义上流拍; 19年上半年土地市场整体溢价率为18.52%,相比去年下半年有所提高;1-4月有一定程度波动,其中3月金牛区茶店子板块2宗土地入市,溢 价率回升至29.88%,4月后主城区优质地块陆续入市,市场情绪回暖,溢价率连续上涨。 成都市半年度土地热度走势图 溢价率(%) 流拍率(%) 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 成都市月度土地热度走势图 流拍率(%) 溢价率(%) 29.88% 16.67% 9.61% 1901 1902 1903 1904 1905 1906 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 一圈层土地市场走势 土地供应提速,优质地块加剧气氛活跃 据克而瑞数据监测显示,19年一圈层土地市场供需同环比均上涨,溢价率环比回升,流拍率有所下降,处于较低水平; 从月度趋势看,2月份出现断供,1月、6月供应量较大,流拍率出现上涨趋势,部分原因为热门地块因故终止。溢价率出现一定程度波动,其 中受金牛区天回板块一宗510亩土地底价成交的影响,6月份溢价率有所回落。 一圈层半年度土地供需走势图 供应面积(亩) 成交面积(亩) 一圈层月度土地供需走势图 供应(亩) 成交(亩) 2500 2000 1500 1000 500 0 800 600 400 200 0 一圈层半年度土地市场热度走势图 溢价率(%) 流拍率(%) 3.85% 一圈层月度土地市场热度走势图 流拍率(%) 溢价率(%) 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1901 1902 1903 1904 1905 1906 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 二圈层土地市场走势 供应大幅缩水,“狼多肉少”热度不减 据克而瑞数据监测显示,19年二圈层土地市场供需同环比均下降,但市场情绪有一定回暖,溢价率环比回升,流拍率小幅下降; 从月度趋势看,2、5、6月为供应高峰,成交同步提高。流拍出现在1月和6月,其中6月因多宗土地因故终止;溢价率在4月后涨幅较大,受双 流3宗土地高溢价率出让的推动,6月溢价率高达51.24%。 二圈层半年度土地供需走势图 供应面积(亩) 成交面积(亩) 二圈层月度土地供需走势图 供应(亩) 成交(亩) 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1,000 800 600 400 200 0 1901 1902 1903 1904 1905 1906 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 二圈层半年度土地市场热度走势图 溢价率(%) 流拍率(%) 二圈层月度土地市场热度走势图 流拍率(%) 溢价率(%) 51.24% 33.3% 1901 1902 1903 1904 1905 1906 三圈层土地市场走势 土地供需下滑,溢价率过低,流拍率上涨至高位 据克而瑞数据监测显示,19年三圈层土地市场供需同环比均下降,溢价率偏低仅6%,流拍率持续上涨,达到16年以来最高值; 从月度趋势看,三圈层土地供应呈下降趋势,流拍率持续上涨,6月份达到57%。溢价率在3月份因单宗地块有较大程度提升,但随后迅速回 落,5月、6月溢价率出现小幅度上涨。 三圈层半年度土地供需走势图 供应面积(亩) 成交面积(亩) 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1,500 1,000 500 0 三圈层月度土地供需走势图 供应(亩) 成交(亩) 三圈层半年度土地市场热度走势图 溢价率(%) 流拍率(%) 三圈层月度土地市场热度走势图 流拍率(%) 溢价率(%) 57.14% 30.64% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1901 1902 1903 1904 1905 1906 三圈层品牌房企进驻情况 上半年品牌房企进入三圈层速度放缓 据克而瑞监测数据显示, 17、18年是品牌房企围猎三圈层的高峰期,目前三圈层品牌房企密集布局,以崇州、都江堰、蒲江、青白江及新津布局 最为集中,今年上半年房企布局三圈层态度较为谨慎 新进品牌房企 当前品牌房企布局 崇州 大邑 —— 城投*1 北大资源*1,圣沅*1、新城*2、恒大*2、花样年*1、远 洋*1 城投*1、保利*1、圣桦*2、恒大*1、中铁*1 都江堰 城投*4、交投*4、绿地*3 融创*1、弘阳*2、城投*4、交投*4、绿地*3、中铁*2、 龙湖*1、置信*1、中信*1、中国水电*1 金堂 蒲江 —— —— 朗诗*1、恒大*1 、蓝光*1、保利*1 、金茂*1 、世茂*1 、人居*2 新力*1、佳兆业*1、万科*2、美的*1、金科*1、协信*1 、花样年*1、新城*3、蓝光*1、恒大*1、碧桂园*1 三圈层品牌房企进驻情况 上半年品牌房企进入三圈层速度放缓 新进品牌房企 当前品牌房企布局 青白江 万达*2、越秀*1 美的*1、人居*2、金科*1、万科*2、新城*3、协信*1、佳兆业*1、新力 *1、恒大*1、花样年*1、碧桂园*1、蓝光*1、万达*2、越秀*1 邛崃 新津 彭州 弘阳*1 融创*1 —— 蓝光*1、碧桂园*2、北大资源*1、新城*1、金地*1 融创*1、恒大*1、北大资源*2、龙光*1、新城*1、领地*1、金科 *1、龙湖*3、融信*2、中交*1、雅居乐*1、置信*1、花样年*2 置信*6、中海*1、美的*1、碧桂园*1、佳兆业*1、恒大*1、华润 *2、人居*2、越秀*1 备注:青白江较为特殊,列为成都中心城市之一,同时发展自贸区,规划地位较高 土地区域供应结构 一圈层供应比例持续提高,预计三圈层供应比例或有下降 据克而瑞监测数据显示,上半年土地区域供需结构依然为“三二一”;一圈层因供应加大,供需占比明显提高;相反二圈层供应下滑,供需占 比大幅收窄;三圈层供应虽有所下滑,但供需占比持续扩大,占比最高; 根据【2019年住宅用地“五类”调控目标】政策,结合各圈层消化周期,预计下半年三圈层供应占比会适当缩减。 成都半年度土地供应结构变化 成都半年度土地成交结构变化 一圈层 供应面积占比(%) 二圈层 供应面积占比(%) 三圈层 供应面积占比(%) 20.57% 34.17% 45.26% 2019年上半年 2018年下半年 2018年上半年 2017年下半年 2017年上半年 2016年下半年 2016年上半年 一圈层 成交面积占比(%) 二圈层 成交面积占比(%) 三圈层 成交面积占比(%) 23.29% 34.65% 42.06% 2019年上半年 2018年下半年 2018年上半年 2017年下半年 2017年上半年 2016年下半年 2016年上半年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 成交地块特征 政策性土地占比提升,引入产业拿地成主流 根据克而瑞数据监测显示,19年上半年成交的83宗土地中有32宗为政策性土地,相比18年上升了10.32%。其中新增监控特征中配建大型功 能性公共设施、TOD用地以及明确要求引入产业中,引入产业占比可达17.86%。其中一圈层政策要求多样,二三圈层主要诉求为引入产 业。 区域 成交土地宗数 要求部分无偿移交土 要求自持一定比例交 地宗数 土地宗数 人才公寓用地宗数 (含一定比例人才公 配建大型功能 性公共设施用 寓用地) 地宗数 TOD用地 要求引入产业 宗数 土地宗数 政策性土地 宗数占比 日期 2018年 2019年 (上半年) 2018年 2019年 (上半年) 2018年 2019年 (上半年) 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 (上半年) (上半年) (上半年) (上半年) 2018年 2019年 (上半年) 一圈层 二圈层 三圈层 合计 52 97 132 281 19 22 42 83 6 3 0 9 0 0 2 2 4 15 24 43 2 0 1 3 18 8 2 28 2 1 2 5 1 2 0 3 2 2 0 4 4 7 4 53.84% 57.89% 26.80% 54.55% 19.70% 26.19% 15 28.47% 39.02% 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 房企拿地特征 据克而瑞数据监测显示,央企拿地更有针对性,偏向于对综合实力要求更高的大型地块,如华润布局龙泉(TOD+配建大型功能性公共设施)、中 企业性质匹配地块特征,国企、私企拿地特征差异明显 国中铁布局都江堰(康养)、华侨城加持大邑(文旅),绿地战略加码都江堰(特色小镇)等; 国企主要吸收政策性用地,如人才公寓、配建大型功能性公共设施等地块; 一般私企产业拿地占比亦较高,多以小规模特色产业为主,如温江引入康养产业、文创产业;新都引入特色火锅产业、电竞产业、高端商场及酒 店;郫都引入高端酒店、国际学校、国际化会议中心。三圈层都江堰以发展康养产业吸引了4家知名房企投资。 上半年土地出让要求统计表: 上半年企业拿地区域统计表: TOD 引入产业 配建大型功能 性公共设施 人才公寓 无偿移交 自持租赁 住房 总计 2 1 1 13 7 3 3 4 2 2 国企 近郊区 远郊区 主城区 私企 近郊区 远郊区 主城区 央企 近郊区 主城区 总计 4 15 2 1 1 1 1 3 5 1 2 2 5 1 1 1 1 2 14 3 4 6 16 7 5 4 2 1 1 32 2 1 1 1 1 3 一圈层 城北 城东 城南 城西 二圈层 龙泉 郫都 双流 温江 新都 三圈层 崇州 大邑 都江堰 金堂 蒲江 青白江 邛崃 新津 总计 国企 10 1 2 6 1 5 2 1 2 18 3 1 8 1 2 2 1 33 私企 8 3 2 3 15 4 2 5 4 18 3 4 2 2 2 3 2 41 央企 1 1 2 1 1 6 2 4 9 总计 19 4 4 6 5 22 3 5 4 5 5 42 6 3 16 3 4 4 3 3 83 房企参拍特征 金地参拍积极,保利、碧桂园拿地意向强烈 根据克而瑞数据监测显示,参拍次数最多的企业为金地(12),其次为碧桂园(10)、德商(9);拿地效率最高的企业为金雁(100%)、雅居乐(100%)、弘阳 (100%);举牌能力排名第一为保利(5),其次为碧桂园(4),金科(4)。 通过对参拍次数以及举牌能力分析,19年上半年比较活跃的保利、碧桂园参拍频率高且举牌能力强,土拍市场上要重点关注,其次为土拍参与度较高、举牌能力较强的德 商;金科参与土拍5次,但有4次出价进入每宗土地出价能力前五名,也值得关注。 公司 参拍次数 金地 碧桂园 德商 保利 华宇 正荣 卓越 万科 新希望 东原 光明 金科 龙湖 招商 奥园 建发 中南 12 10 9 8 7 7 7 6 6 5 5 5 5 5 4 4 4 公司 金融街 蓝光 首钢 新力 禹洲 越秀 中海 邦泰 华润 佳乐 佳兆业 交丰人联合体 金辉 龙光 美的 平安不动产 荣盛 数据来源:CRIC 数据范围:14宗热门地块 公司 金茂 金雁 蓝润 领地 绿城 融信 国信 雅居乐 正邦 合景泰富 弘阳 中铁投 参拍次数 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 公司 新城 中梁 中铁建 融侨 三盛 首创 四川交投 香港置地 新城 旭辉 阳光城 招商/中粮 北辰 城投 川铁投 德信 葛洲坝 参拍次数 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 热门地块举牌能力统计 (每宗土地出价能力前5名) 参拍次数 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 企业 保利 碧桂园 金科 德商 奥园 东原 光明 省交投 招商 正荣 新力 次数 5 4 4 3 2 2 2 2 2 2 2 地价房价比 二圈层部分板块过高,三圈层整体下滑 根据克而瑞数据监测显示,19年上半年一圈层地价房价比有小幅上升,比值依旧较高,热点板块中机投、琉璃场、茶店子地价房价比均高于1.0,但金牛区天回板块的地 块受配建大型功能性公共设施的影响地价房价比仅有0.31;二圈层地价房价比上升程度明显,热点板块中东升、怡心湖、光华新城、九江等均高于0.8,出现局部较高的 现象,龙泉十陵板块也因为2宗配建大型功能性公共设施的影响地价房价比为0.32;三圈层地价房价比整体出现下滑。 一圈层住宅类土地成交 楼面均价 (元/平米) 一圈层商品住宅成交均价 (元/平米) 2014 2015 2016 2017 2018 2019年 (上半年) 4970 4596 6678 10329 6741 7619 9970 9835 11587 13903 14791 16010 25000 1.85 一圈层地价房价比 0.50 0.47 0.58 0.74 0.46 0.48 20000 热点板块楼面地价比 地价 房价 地价房价比 二圈层住宅土地成交 楼面均价 (元/平米) 二圈层商品住宅成交均价 (元/平米) 1831 1489 2989 7209 5517 7281 15000 1.06 0.76 0.82 0.31 6088 5902 6484 7863 10421 11468 二圈层地价房价比 0.30 0.25 0.46 0.92 0.53 0.63 三圈层住宅土地成交 楼面均价 (元/平米) 三圈层商品住宅成交均价 (元/平米) 1015 613 796 3422 3270 3026 4756 4633 4792 5129 6891 7433 三圈层地价房价比 0.21 0.13 0.17 0.67 0.47 0.41 数据来源:CRIC 成都市公共资源交易服务中心 10000 5000 0 投 机 场 璃 琉 子 店 茶 升 东 沙 金 内 湖 心 怡 城 新 华 光 江 九 谷 智 部 西 城 老 都 郫 - 桥 马 驷 寺 觉 昭 光 红 津 新 寺 潭 龙 江 白 青 州 崇 邑 大 浦 犀 堂 金 堰 江 都 城 老 都 新 陵 十 回 天 和 中 江 蒲 崃 邛 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 高价地开发现状 据克而瑞监测显示,16年至今成都成交万元以上涉宅地块共66宗,截止目前,未开发地块占比48%,近8成位于一圈层。 未开发地块占比48%,近8成位于一圈层 序号行政区板块地块位置开发商成交时间楼面价区域成交均价1成华区市中心成华区新鸿南支路5号成都兴宝旺房地产2017-04-0611700198612成华区八里庄成华区二环路东一段30号业瑞房地产2017-09-0713800144173成华区八里庄成华区秀苑东路地块金座置业2018-03-2710000144174成华区市中心成华区新鸿南支路5、7号同森集团2018-12-2011381198615成华区昭觉寺-驷马桥成华区成华区昭觉寺南路139号(C宗)碧桂园2019-05-1612200137796成华区北湖成华区青龙街道海滨湾社区5、6组,新山社区4组奥园商业2019-05-2911550123887武侯区红牌楼武侯区红牌楼街道太平村三组金房集团2016-11-0112000196028武侯区市中心武侯区红瓦寺11、13号,一环路南一段16号阳光城2018-12-1415940198619武侯区机投武侯区机投桥街道办事处半边村6、7组人居置业2018-12-2010089924210武侯区机投武侯区机投桥街道半边街村2、5组,白佛村3组人居置业2019-03-1910220924211武侯区机投武侯区机投桥街道万寿村二、四组,机投村四组保利发展2019-06-2717190924212高新区中和高新区中和街道观东社区一组、应龙社区七组、新华社区五组金隅大成房地产2017-09-07128001468113高新区中和高新区中和街道观东社区二、三、四组高投建设开发2017-12-06139001468114高新区中和高新区中和街道蒲草社区7组(原蒲草村10、11社),龙灯山社区9组(原石河村10社)高投建设开发2017-12-20101241468115高新区中和高新区中和街道蒲草社区7组(原蒲草村10、11社),龙灯山社区9组(原石河村10社)高投建设开发2017-12-21101241468116高新区大源高新区天府五街华阳街道办事处骑龙村二、八组高投建设开发2018-01-11128962147717高新区中和高新区中和街道观东社区4、5组中建三局2018-03-21130001468118高新区中和高新区中和街道应龙社区7组(原陆肖村1社、3社)、龙灯山社区12组(原红松村2社)、龙灯山社区13组(原红松村1社)金隅大成2018-03-21130001468119金牛区茶店子金牛区茶店子街办老建委片区德商置业2019-03-12172001350920金牛区昭觉寺-驷马桥金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组时代中国2019-03-19123001377921锦江区三圣乡锦江区三圣街道粉坊堰村6、8、9、11组,粉坊堰村属华熙集团2018-03-27131681581322锦江区琉璃厂锦江区三圣乡华新村二、七组禹洲地产2019-05-16184001694523锦江区三圣乡锦江区成龙路街道棬子树村4、5、6组成都驿锦投资2018-09-05110001581324青羊区内金沙青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组四川金雁2019-06-27185121836625青羊区外光华青羊区苏坡街办培风社区3、4组,中坝社区3、8组成都城投置地2017-09-07126001431926双流区东升双流区东升街道丰乐社区集体、4、5组新力地产2019-05-23136001277327双流区九江双流区九江街道石牛村7组,泉水凼社区集体、3、4组新力地产2019-06-04100501220428双流区怡心湖双流区公兴街道藕塘村8组,协和街道一心村14组交投置地2019-06-11123501366729双流区怡心湖双流区公兴街道藕塘村8组、协和街道一心村13、14组奥园地产2019-06-11148201366730天府新区秦皇寺-天府CBD天府新区华阳街道香山村二组(天府中心天府大道以东范围内,梓州大道西侧,武汉路北侧)中海地产2018-12-27113262049431温江区国色天乡温江区公平街道太极社区水电投资集团2017-09-1910100833032新都区大丰新都区大丰街道赵家社区5、6社金隅大成2017-09-061095011934 高价地开发状态 据克而瑞监测显示,52%高价地项目已开盘或亮相,从打造的产品来看,8成以上定位改善,少数尝试豪宅产品;从开盘表现来看,不乏日光盘,其中德商迎晖天玺即为 典范,其成功之处在于节点把控到位、产品力超强、区域货源稀缺;但大部分项目开盘表现欠佳,综合原因来看,一是入市节点过于集中,二是产品与价格错配、价格与 多定位改善,入市表现欠佳,原因有三点 区域错配,三是产品同质化,竞争激烈。 序号行政区板块项目/地块开发商成交时间楼面价产品定位产品类型主力面积均价(含装修)首次开盘时间去化率区域成交均价1金牛区五块石-沙河旭辉江山和鸣旭辉2018-12-1110100------14843高层125、13620700(装标2573)叠拼143、24822600高层/超高层107-14316700(装标4298)2018.05.29100%叠拼151-15817900100%联排188-2362465050%小高层118-29021000(装标3949)2019.04.12-4高新区大源卓越珑樾府卓越集团2018-06-2712700改善高层215-19123370(装标3090)2019.05.1750%21477小高层105-14321000(装标3199)2019.03.3050%高层102-14220900(装标2499 ~3199)2019.05.1758%高层115、140138002018.06.15100%20494洋房147、15115000-- 叠拼237、28820000--7金牛区五块石-沙河佳乐云锦阁佳乐地产2018-03-2710900改善小高层87-13021100-23900(装标2800)2019.06.280%148438武侯区武侯新城金科博翠府金科地产2018-01-1013600改善小高层150-17927650(装标3649)2019.03.1011%18859高层165-195--- 叠拼220-400---合院460-655---10成华区川师-东客站人居九林语人居置业2017-11-3012000------1564711锦江区包江桥新希望锦官府新希望2017-11-3011700改善多层144-29827200(装标3400/3800)2019.06.0843%2518312青羊区外光华远洋朗基香汇朗基地产2017-11-3013800改善小高层113-13825166(装标3198)2019.6.539%14535小高层142-18919800(装标3699)2018.12.0419%小高层142-16520000(装标3699)2019.04.1911%14龙泉驿大面新希望锦麟府新希望2017-09-2711000改善高层123-14820114(装标3304)2018.12.243%1097515天府新区锦江生态带万科君逸万科地产2017-09-2112007------1366716锦江区三圣乡德商花涧樾玺德商置业2017-09-0710767------1581217武侯区武侯新城保利大国璟保利发展2017-09-0712000------1885913183662356912108改善青羊区内金沙绿城凤起朝鸣绿城2017-12-2915600豪宅保利天空之城秦皇寺-天府CBD天府新区保利发展2018-06-141493513667136671468110900改善双流区华府城投绿城诚园成都城投置地2017-11-14改善2019.03.02高新区中和万科璟南堂万科地产2018-06-2711440天府新区锦江生态带德商御府天骄德商置业2018-07-2410951.26改善改善2019.05.1228%天府新区锦江生态带首创禧瑞锦江首创置业2018-07-2411180 高价地开发状态 多定位改善,入市表现欠佳,原因有三点 序号行政区板块项目/地块开发商成交时间楼面价产品定位产品类型主力面积均价(含装修)首次开盘时间去化率区域成交均价18武侯区武侯新城中粮瑞府大悦城控股2017-09-0712600豪宅高层93-17225280-27000(装标5190)2019.05.319%1885919高新区中和德商御璟天骄德商置业2017-09-0611200豪宅高层、多层147-28725541(3970、5898)2019.05.2827%1468120郫都区犀浦御园丰锦丰隆实业2017-08-2210100------12242高层114-141161002018.10.284%小高层116-149170002018.11.24-洋房147-173190002019.04.2681%22双流区东升北辰天麓御府北辰实业2017-07-2510100改善高层121-19119957(装标3570)2019.05.174%1277323龙泉驿十陵中海御湖世家中海地产2017-06-2811400改善别墅106-156280002018.12.13-1728624成华区市中心中南融创玖华台中南建筑2017-04-0612900------1986125金牛区市中心融信锦溪公馆融信集团2017-04-0616900改善高层113-217270002019.03.05-1986126金牛区天回中南樾府中南建筑2017-04-0611080改善小高层105-150222402019.04.01-13404小高层170-260---高层170-260---小高层132-20521050(装标5450)2018.10.2967%小高层132-20120750(装标5450)2018.12.07100%小高层122-16128130(装标5450)2019.04.0633%多层23329180(装修5450)2019.04..0650%小高层163-30026000(装标5895)2019.02.2623%小高层163-35830000(装标5895)2019.05.2445%高层114-14217880(装标2970)2018.11.096%高层17500(装标3075、3095)2019.05.17 叠拼260002019.05.1731成华区川师-东客站德商迎晖天玺德商置业2016-11-0110250豪宅高层190-23523360(装标6499)2019.01.27100%1564732金牛区羊犀保利两河院子保利发展2016-11-0112140豪改联排245---1840533成华区市中心恒大云门二期恒大地产2016-06-2910550改善高层168-286175312019.05.16-19861洋房----合院----独栋----30342127282915129122421986119602188591493528%青羊区外金沙金沙西府澜院太行瑞宏2016-03-0412000首改、再改双流区华府中海云麓世家中海地产2017-03-15武侯区红牌楼东原印长江东原地产2017-04-06武侯区武侯新城首开金茂府中国金茂2017-04-061020010880改善113-168改善17160豪宅17200改善青羊区市中心中国铁建西派浣花中国铁建2017-04-0613580豪宅郫都区犀浦远洋朗基国宾御府朗基地产2017-08-22 房企拿地TOP榜 国企央企占4席,城投占4项榜首,多家主流房企消失于榜单  TOP10房企共成交2501亩,可开发体量325.4万㎡,占全年成交的56%,其中成都城投占据金额、体量等4项榜首,储备存量高达193.9万㎡。  值得注意的是,TOP10房企多为非主流房企,其中国企占3席、央企仅华润上榜,而多家主流房企均未进入榜单。 表:2019年上半年品牌房企拿地金额TOP10榜 排序 房企 开发商来源 拿地金额(亿) 19年截止本月拿地宗数 19年截止本月拿地面积(亩) 可开发体量(万㎡) 储备货量(万㎡) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 成都城投 雅居乐 金地商置 奥园 华润 德商 新力 成都交投 四川交投 10 万达 成都 广州 深圳 香港 香港 成都 南昌 成都 成都 大连 ①58.39 ②22.84 ③21.14 18.67 17.75 17.17 16.34 16.13 15.82 13.83 注:数据来源,CRIC数据,数据范围:大成都 9 1 1 2 1 1 2 4 1 2 ①1101.60 ①119.06 ①193.9 147.04 108.17 123.86 ③298.21 49.91 121.51 ②416.88 76.89 287.08 24.51 21.63 14.25 39.76 9.98 15.21 ②55.58 12.81 ③50.48 24.5 21.63 14.25 ②138.8 9.98 15.49 ③83.4 33.9 36.06 品牌房企土储 土储前十央企国企占8席,品牌房企重点布局二三圈层 根据克而瑞数据监测显示,人居以2089.2亩的土地储备摘得榜首,覆盖成都西、北区域;天投、城投及华润以超过1000亩土储量紧随其后。天投以天府新区为战略基 地,成都城投布局范围广泛一二三圈层均有土地储备,华润重仓龙泉、彭州;另外成都交投重点布局三圈层,中海发力天府新区。总体来看二圈层土储占比较高,其中天 府新区、龙泉驿、双流区为房企布局热点区域。 排序 房企 2014年至本月拿 地未开发(亩) 拿地未开发货 量(万㎡) 分布区域 排序 房企 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 人居 天投 2089.2 271.4 1270.94 271.61 青城山、金堂、彭州、郫都、青白江、永宁、顺江、 木兰镇 天府新区 成都城投 1196.98 华润 1020.69 成都交投 中海 四川交投 绿地 龙湖 旭辉 中交地产 万科 招商地产 雅居乐 碧桂园 奥园 新力 613.12 395.69 364.62 335.94 210.69 201.29 194.04 167.56 147.76 147.04 124.08 123.86 121.5 193.9 138.8 83.4 142.37 33.9 22.38 27.29 48.06 27.8 28.29 18.48 24.5 21.6 14.25 15.49 北湖、198板块、天回、东升、光华新城、大邑 皇冠湖、十陵、彭州 都江堰、金堂 麓山、兴隆湖 简阳、公兴 都江堰 东山、蜀都新城 新都、简阳 简阳 犀浦、公兴 公兴、木兰镇 温江城区 驷马桥、简阳 北湖、公兴 九江、东升 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 北辰 美的 金地商置 融创 华夏幸福 奥园地产 花样年 德商 保利 正黄 奥山 时代 正荣 蓝润 新城 阳光城 2014年至本月拿地未开发 (亩) 120.2 108.8 108.17 103.02 84 67.87 57.94 49.9 48.43 48.32 47.2 45.64 31.8 22.57 22.44 16.16 拿地未开发货量(万㎡) 分布区域 16.02 14.5 21.63 17.17 10.1 6.78 7.73 9.98 4.84 6.44 9.44 6.09 4.2 4.3 3 3.23 华府 青白江 驷马桥 新津 蒲江 公兴 蜀都新城 羊西线 外光华 蜀都新城 北湖 蜀都新城 新都 静居寺 崇州 九眼桥 数据来源:成都公共资源交易平台 数据范围:截止至2019年6月百强房企及成都名企未开发土地规模,且以公开市场公布为准;根据土地储备面积排名; 供地计划 整体去化周期良好,预计下半年土地供应量上升 据克而瑞数据监测显示,19年经营性建设用地计划供应19700亩,上半年实际供应6184.9亩,仅完成计划的31%;大成都整体存量去化周 期约27.1月,一圈层约25个月,二圈层26个月,三圈层30个月;下半年或主力供应区域集中于青羊区、成华区、武侯区,据悉,一圈层青羊区 城市更新将释放2000亩左右土地,成华区有13宗土地完成过会审核,目前正在积极推动地块上市,武侯新城有较多可开发土地;因双流区存量 较低,二圈层下半年土地供应主力或为双流区。 区域 计划供应 (亩) 实际供应 (亩) 完成情况(%) 大成都 19700 6184.9 一圈层 4020 1635.19 二圈层 天府新区 双流区 温江区 龙泉驿区 郫都区 新都区 三圈层 6560.5 1857.32 1399.2 1712 510 1189.8 1164 1389.8 4321 0 266.26 247.6 585.97 511.27 246.22 2692.47 31% 41% 28% 0% 16% 49% 49% 44% 18% 62% (万方) 2048.78 385.41 691.79 267.13 172.44 114.02 112.24 123.23 169.86 数据来源:CRIC、成都市政府信息公开数据、中国土地市场网 (最终数据以官方公布为准) 计划供应土地中有3400亩为东进战略性用地,具体供应区域待定 已开发商品住宅存量 未开发宅地存量 (万方) 合计存量 (万方) 已推去化 周期(月) 合计整体去 化周期(月) 2865.8 4915 11.3 27.1 467.01 701.59 502.12 139.24 163.83 176.54 123.96 98.02 852 1393 769 312 278 289 247 268 11.4 11.5 13 10.4 8.9 9.1 10.1 18.8 25 26 37 19 22 23 20 30 30 704.45 1195.08 1900 11.1 土地市场小结 土地市场先冷后热,一二三圈层逐渐分化, 优质地块刺激房企拿地态度转积极,产业拿地或成主流 年度计划完成仅三成,下半场供地或持续加大。 Part.3 商品住宅市场 商品房市场 供需双降,供销结构平衡,呈节点性波动走势 据克而瑞数据监测显示, 2019年上半年大成都商品房供应和成交量同环比均下降;供需比0.95,整体呈现供需平衡的态势;  在传统旺季节点的作用下,1、4、5月供应量较大,远高于近3年月度供应均值;  成交表现相对乏力,仅1月远高于近3年月度成交均值,上半年其余月份多在平均值以下; 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 大成都商品房供应走势 大成都商品房成交走势 1387万㎡ 1064万㎡ 1538万㎡ 1802万㎡ 1361万㎡ (同比-12%,环比-24%) 1785万㎡ 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 1623万㎡ 1606万㎡ 1727万㎡ 1434万㎡ (同比-11%,环比-17%) 月度平均值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2017年 2018年 住宅(万㎡) 商业(万㎡) 公寓(万㎡) 写字楼(万㎡) 2019年 近3年月均值 2017年 2018年 住宅(万㎡) 商业(万㎡) 公寓(万㎡) 写字楼(万㎡) 2019年 近3年月均值 50.00 0.00 月度平均值 150.00 100.00 数据来源,CRIC数据 商品住宅市场 据克而瑞数据监测显示, 2019年上半年大成都商品住宅市场供应和成交均不如去年,同环比均呈下降趋势;但供销结构良性,供需比0.90; 供需成色略显不足,但调控成效明显,供需趋向守衡  供应方面,受节点性推动,1、5月为上半年供应高峰,远高于月度平均值;  成交方面,表现相对乏力,仅1月远高于近3年月均成交均值,上半年其余月份多在平均值以下; 整体来看,上半年住宅成交表现欠佳,1、受政策环境影响,需求后劲不足;2、市场产品特征表现为大面积、高总价,刚需客群遭遇二手市场分流;3、供应主力为三圈 层,吸附能力有限,拉低整体市场成交。 供应 1110万㎡ 成交1478万㎡ 供求比 0.75 供应 726万㎡ 成交 1256万㎡ 供求比 0.58 供应 1129万㎡ 成交 1227万㎡ 供求比 0.92 供应 1314万㎡ 成交 1351万㎡ 供求比 0.97 大成都商品住宅供销量走势 供应 1001万㎡(同比-11%,环比-24%) 成交 1113万㎡(同比-9%,环比-18%) 供求比 0.90 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2017年 2018年 2019年 供应(万㎡) 成交(万㎡) 供应月均值 成交月均值 数据来源,CRIC数据 新房二手房市场对比 二手市场承接新房市场挤压的刚需客群,回温迹象明显 春节过后,二手房市场回暖迹象明显,与新房成交量差距逐月缩小;从成交产品来看,二手房成交集中于50-90㎡,占比达59%,新房成交集中 于90-130㎡,占比56%,产品结构差异较大;据克而瑞深度调研了解,上半年二手房价格回落明显,受新房市场大面积及高总价挤压,部分刚需 客群流向二手市场,促使市场回温。 图:大成都二手、新房成交分析 图:一、二圈层19年1-6月二手、新房成交面积段占比对比 24% 32% 1868 200以上 150-200 130-150 110-130 90-110 70-90 50-70 50以下 40% 19% 注:1、成交套数数据来源,二手:成都市住房和城乡建设局官网,新房:CRIC 2、面积段:二手,成都贝壳网数据;新房:CRIC 新房占比 二手房占比 -40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 商品住宅开盘 开盘供货量与去年相当,整体去化受累于远郊而低位徘徊 据克而瑞数据监测显示,上半年成都开盘认购率不足4成。受春节假期影响,大成都开盘供求量于2月跌至低点,后因“小阳春”逐步回升,至6月受 房企年中业绩冲刺推动,多个中心城区优质项目集中放量,各区域供求量集体冲高;自“515”限购颁布已一年有余而未见放松,春节后多个高地价 项目陆续入市,部分因定价过高无人报名而转为顺销,远郊区域更是由于房源量充足而失去摇号的意义,为节约购房者手中珍贵的“房票”,过半项 目直接转为顺销。 大成都商品住宅开盘供需走势 0 10000 20000 30000 40000 推盘量 12682 认购量 7672 认购率 60% 10000 89% 推盘量 30887 认购量 13479 认购率 44% 推盘量 35587 认购量 8092 认购率 23% 63% 61% 65% 50% 61% 44% 44% 49% 45% 50%去化率线 36% 34% 25% 13% 4% 22% 15% 5000 0 12% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 一圈层 推盘量 二圈层 认购量 认购率 三圈层 三圈层顺销率走高 100% 50% 0% 50% 56% 25% 17% 22% 0% 36% 36% 11% 7% 25% 17% 22% 29% 30% 13% 7% 23% 14% 11% 11% 3% 59% 44% 14% 9% 53% 30% 0% 15% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 0% 0% 0% 0% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 年 8 1 年 9 1 供应 78120套 认购 70803套 认购率 91% 供应 127981套 认购 74848套 认购率 58% 供应 79156套 认购 29243套 整体认购率下滑 认购率 37% 推盘量 认购量 顺销率 日光率 一圈层 二圈层 三圈层 商品住宅开盘 各行政区冷热不均,主城依然一房难求 主城区内,锦江、青羊因货源稀缺而去化良好,过半项目开盘即售罄;高新、成华供需两旺,8成项目开盘当天即可去化过半;武侯区因新推项目 多位于豪宅板块-武侯新城,售价遥遥领先于市场均价,而导致去化较缓;金牛区因新推项目大多位置偏远、配套薄弱而去化缓慢;近郊区域中, 温江凭借适宜的居住环境叠加地铁配套,诞生出多个高性价比刚需刚改项目,天府新区在严格的限购政策下亦取得不错的去化成绩;远郊区域中, 邛崃、新津在供应量较少及热门项目(碧桂园天玺湾、隆鑫首府)支撑下,去化良好;青白江、金堂供求严重失衡,后市去化堪忧。 各行政区项目热度分析 供求失衡 去化维艰 供货充足 去化良好 供应旺盛 需求薄弱 供需两旺 存在分化 货源稀缺 一房难求 35 30 25 20 15 10 5 0 成 华 高 新 金 牛 锦 江 青 羊 武 侯 龙 泉 郫 都 双 流 温 江 新 都 崇 州 大 邑 都 江 堰 金 堂 彭 州 蒲 江 邛 崃 新 津 青 白 江 天 府 新 区 各行政区报名人次及中签率 主城热门区域: 锦江、青羊、高 近郊热门区域: 温江、天府新区 远郊热门区域: 邛崃、新津 新、成华 远郊中签率177% 近郊中签率98% 主城中签率20% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成 华 高 新 金 牛 锦 江 青 羊 武 侯 龙 泉 郫 都 双 流 温 江 新 都 崇 州 大 邑 都 江 堰 金 堂 彭 州 蒲 江 邛 崃 新 津 青 白 江 天 府 新 区 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% 开盘项目数 开盘去化50%以上项目数 日光盘 顺销项目数 房源量 报名人次 区域中签率 一圈层量价走势 供应恢复活力,成交热度回升,价格正常微涨 据克而瑞数据监测显示,一圈层上半年市场略优于去年,成交量同环比均有所提高;供需比0.83,呈供小于求的态势。  自限购限价以来,一圈层断供现象明显,在“调控24条”等督促下,去年4季度开始,项目陆续入市,一定程度上为市场注入了活力,供销量回温;  价格方面,上半年一圈层商品住宅价格同环比均微升,涨幅分别为9%、4%;受前期大量高价地项目陆续入市的推动,整体均价正常提升。 图:月度住宅供求量及成交价(万方,元/平) 图:月度住宅供求量及成交价(万方,元/平) 供应 135万㎡ 成交 185万㎡ 供求比 0.73 供应 212万㎡ 成交 205万㎡ 供求比 1.03 供应 172万㎡(同比27%,环比-19%) 成交 207万㎡(同比12%,环比1%) 供求比 0.83 一圈层供需占比趋势 类别 供应 成交 2018 上半年 2018 下半年 2019 上半年 12% 15% 16% 17% 15% 18.6% 14614 14614 15368 15368 15973 15973 数据来源,CRIC数据 数据来源,CRIC数据 一圈层开盘表现 主城日光率31%,6成日光盘主因性价比和货源紧缺,或凭产品突围 一圈圈层热门/顺销项目盘点 行政区 板块 项目名称 建筑类型 面积区间 (㎡) 成交价格 (元/㎡) 置业门槛 (万元) 推出套数 认购率 中签率 地铁加持 性价比高 产品稀缺 货源紧缺 学区 得房率高 武侯区 武侯新城板块 西派城 小高层 238-360 18300 东湖-净居寺板块 保利天悦 超高层 261-304 21400 锦江区 三圣乡板块 融创玖樾台 超高层 116-150 14625 青羊区 高新区 外光华板块 光华壹号花园 高层 100-170 13050 市中心板块 万和悦庭 高层 110-172 21990 新川板块 中德英伦联邦 高层 89-152 15800 中建天府公馆 高层 112-117 14130 中和板块 碧桂园沁云里 高层 93-122 15500 大源板块 凯德世纪名邸 高层 91-192 19900 攀成钢板块 仁恒滨河湾 高层 185 20660 万年场板块 华润二十四城 高层 135-155 17020 成华区 熊猫基地板块 融创玖阙府 别墅 146-199 11700- 16950 市中心板块 恒大云门 高层 167-290 17770 川师-东客站板块 德商迎晖天玺 高层 190-235 23360 天回板块 保利天和 洋房 130-185 16000 金牛区 五块石-沙河板块 佳乐云锦阁 小高层 87-130 21066- 23911 436 559 170 131 242 141 158 144 181 382 230 171 297 444 208 183 24 152 284 481 351 604 232 136 739 207 356 46 173 172 228 350 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 9% 23% 5% 6% 28% 22% 5% 6% 100% 18%、15% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 2% 3% 20% 21% 57% 0% 0% 区域配套较弱,定价高于同区域竞品 定价较高,开盘时间与部分高性价比项目撞期,客户被分流 一圈层开盘表现 纵观目前已入市的高地价项目,仅“6+1”区部分项目凭借较早的入市节点、优越的地理位置、独特的产品设计而取得良好的开盘去化成绩,其余项目或因区域竞品过 超六成去化率未过半,高地价项目严重分化,曲高和寡者众 多、产品同质化严重、价格高企等原因而去化艰难,区域及产品力仍是关键。 区位 项目 开盘时间 建筑类型 面积段(㎡) 均价 (元/㎡) (含装修) 置业门槛 (万元) 拿地 时间 楼面地 价 地房价比 2018.01.01-2019.06.31 一圈层高价地项目开盘情况 东原印长江 武侯金茂府 2018.10.29 2018.12.07 2019

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